Vente de places de stationnement destinées aux visiteurs : ce que les propriétaires doivent savoir
Chez DS Gestion, gestionnaire immobilier à Rambouillet, nous faisons une veille régulière pour pouvoir informer nos clients des actualités juridiques de notre métier et les aider à anticiper les impacts que cela aura sur eux. Aujourd’hui, cela concerne les places de stationnement.
Certaines copropriétés envisagent de vendre des places de stationnement “visiteurs” lorsqu’elles semblent inutilisées. Pourtant, ces emplacements ne sont pas des places comme les autres : ils sont imposés par le plan local d’urbanisme (PLU) et doivent rester affectés à cet usage. Les vendre peut entraîner une infraction et exposer l’ensemble des copropriétaires, y compris les bailleurs, à des sanctions. Voici, simplement et concrètement, ce que vous devez absolument savoir.
Vente de places de stationnement destinées aux visiteurs : ce que les propriétaires doivent savoir
Chez DS Gestion, gestionnaire immobilier à Rambouillet, nous faisons une veille régulière pour pouvoir informer nos clients des actualités juridiques de notre métier et les aider à anticiper les impacts que cela aura sur eux. Aujourd’hui, cela concerne les places de stationnement.
Certaines copropriétés envisagent de vendre des places de stationnement “visiteurs” lorsqu’elles semblent inutilisées. Pourtant, ces emplacements ne sont pas des places comme les autres : ils sont imposés par le plan local d’urbanisme (PLU) et doivent rester affectés à cet usage. Les vendre peut entraîner une infraction et exposer l’ensemble des copropriétaires, y compris les bailleurs, à des sanctions. Voici, simplement et concrètement, ce que vous devez absolument savoir.
Pourquoi les places de stationnement visiteurs sont-elles si encadrées ?
Une obligation issue du permis de construire et du PLU
Lorsqu’un immeuble est construit, son permis de construire fixe le nombre de places de stationnement destinées aux résidents et aux visiteurs, conformément au Plan Local d’Urbanisme (ou PLU)
Par exemple, on voit fréquemment dans les règlements d’urbanisme :
-
Une place par logement pour les résidents
-
10% de places supplémentaires pour les visiteurs
Ces places sont une exigence réglementaire. Leur maintien en nombre et en usage est obligatoire tant que l’immeuble existe.
Ce que dit la jurisprudence récente
La décision pertinente est la suivante : Cour de cassation, chambre criminelle, 27 février 2024, n° 23 82.639.
Elle rappelle qu’une construction ou un aménagement ne peut pas être utilisé d’une manière contraire aux obligations fixées par le PLU.
Ce principe vaut notamment pour les stationnements imposés par le permis de construire.
Ainsi, réduire le nombre de places visiteurs obligatoires, par vente ou privatisation, peut constituer une infraction au PLU.
Le risque pour les copropriétés
Ne plus respecter le nombre minimal de places prévu entraîne plusieurs conséquences :
-
L’immeuble devient non conforme au PLU
-
Une vente réalisée en contradiction avec cette règle peut être contestée
-
La commune peut exiger la remise en conformité
Pour un bailleur, cela peut impliquer des appels de fonds imprévus, une perte de valeur du bien ou des obstacles en cas de revente.
Pourquoi les places de stationnement visiteurs sont-elles si encadrées ?
Une obligation issue du permis de construire et du PLU
Lorsqu’un immeuble est construit, son permis de construire fixe le nombre de places de stationnement destinées aux résidents et aux visiteurs, conformément au Plan Local d’Urbanisme (ou PLU)
Par exemple, on voit fréquemment dans les règlements d’urbanisme :
-
Une place par logement pour les résidents
-
10% de places supplémentaires pour les visiteurs
Ces places sont une exigence réglementaire. Leur maintien en nombre et en usage est obligatoire tant que l’immeuble existe.
Ce que dit la jurisprudence récente
La décision pertinente est la suivante : Cour de cassation, chambre criminelle, 27 février 2024, n° 23 82.639.
Elle rappelle qu’une construction ou un aménagement ne peut pas être utilisé d’une manière contraire aux obligations fixées par le PLU.
Ce principe vaut notamment pour les stationnements imposés par le permis de construire.
Ainsi, réduire le nombre de places visiteurs obligatoires, par vente ou privatisation, peut constituer une infraction au PLU.
Le risque pour les copropriétés
Ne plus respecter le nombre minimal de places prévu entraîne plusieurs conséquences :
-
L’immeuble devient non conforme au PLU
-
Une vente réalisée en contradiction avec cette règle peut être contestée
-
La commune peut exiger la remise en conformité
Pour un bailleur, cela peut impliquer des appels de fonds imprévus, une perte de valeur du bien ou des obstacles en cas de revente.
Concrètement, que dit la loi sur les places de parking visiteurs ?
Le fondement juridique : Code de l’urbanisme
Deux articles essentiels encadrent l’affaire :
-
Article L.421-6 : toute construction doit respecter le PLU et les obligations qui lui sont associées (dont les stationnements).
-
Article L.480-4 : prévoit les sanctions en cas d’infraction (amendes, obligation de mise en conformité, poursuites pénales).
Les places de stationnement visiteurs ne peuvent pas être “privatisées”
Même si la copropriété souhaite vendre ou attribuer ces places :
-
Ce changement modifie une condition du permis de construire
-
Il entraîne une défaillance du nombre de places requis
-
Il constitue donc potentiellement une infraction urbanistique
Le PLU ne distingue pas selon l’usage réel : une place visiteurs doit rester une place visiteurs.
Les conséquences possibles en cas de non-respect
Selon l’article L.480-4 et la jurisprudence :
-
Amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
-
Annulation possible des ventes conclues en opposition au PLU
-
Remise en état obligatoire poru la copropriété (recréer des places visiteurs)
-
Responsabilité du syndic ou du conseil syndical en cas d’inaction
Ce sont des coûts qui, in fine, retombent sur l’ensemble des copropriétaires, y compris les bailleurs.
Concrètement, que dit la loi sur les places de parking visiteurs ?
Le fondement juridique : Code de l’urbanisme
Deux articles essentiels encadrent l’affaire :
-
Article L.421-6 : toute construction doit respecter le PLU et les obligations qui lui sont associées (dont les stationnements).
-
Article L.480-4 : prévoit les sanctions en cas d’infraction (amendes, obligation de mise en conformité, poursuites pénales).
Les places de stationnement visiteurs ne peuvent pas être “privatisées”
Même si la copropriété souhaite vendre ou attribuer ces places :
-
Ce changement modifie une condition du permis de construire
-
Il entraîne une défaillance du nombre de places requis
-
Il constitue donc potentiellement une infraction urbanistique
Le PLU ne distingue pas selon l’usage réel : une place visiteurs doit rester une place visiteurs.
Les conséquences possibles en cas de non-respect
Selon l’article L.480-4 et la jurisprudence :
-
Amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
-
Annulation possible des ventes conclues en opposition au PLU
-
Remise en état obligatoire poru la copropriété (recréer des places visiteurs)
-
Responsabilité du syndic ou du conseil syndical en cas d’inaction
Ce sont des coûts qui, in fine, retombent sur l’ensemble des copropriétaires, y compris les bailleurs.
Propriétaire bailleur : quel impact pour vous ?
Impact sur l’attractivité du logement
Un immeuble sans places visiteurs peut rebuter :
-
Les familles, souvent concernées par les visites régulières
-
Les locataires avec plusieurs véhicules
-
Les clients professionnels
Moins de confort = plus de vacance locative.
Impact financier en copropriété
Si la commune impose une remise en conformité :
-
Les travaux peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros
-
Le coût est réparti entre tous les copropriétaires
-
Vous payez, même si vous n’aviez pas participé à la décision
Impact en cas de revente
Un notaire peut :
-
Considérer l’immeuble non conforme au PLU
-
Demander une expertise complémentaire
-
Faire baisser le prix de vente, voire bloquer la transaction
Pour un investisseur, c’est un point de vigilance majeur.
Propriétaire bailleur : quel impact pour vous ?
Impact sur l’attractivité du logement
Un immeuble sans places visiteurs peut rebuter :
-
Les familles, souvent concernées par les visites régulières
-
Les locataires avec plusieurs véhicules
-
Les clients professionnels
Moins de confort = plus de vacance locative.
Impact financier en copropriété
Si la commune impose une remise en conformité :
-
Les travaux peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros
-
Le coût est réparti entre tous les copropriétaires
-
Vous payez, même si vous n’aviez pas participé à la décision
Impact en cas de revente
Un notaire peut :
-
Considérer l’immeuble non conforme au PLU
-
Demander une expertise complémentaire
-
Faire baisser le prix de vente, voire bloquer la transaction
Pour un investisseur, c’est un point de vigilance majeur.
Nos conseils pour vous protéger
Voici les vérifications pratiques à effectuer pour éviter une mauvaise surprise.
-
Demander au syndic les documents initiaux (plan de stationnement, permis de construire).
-
Comparer avec le PLU disponible sur le Géoportail de l’urbanisme.
-
Relire les décisions d’assemblée générale : certaines ventes anciennes ou projets peuvent avoir été votés.
-
Demander un certificat de conformité en cas de vente du logement : indispensable pour éviter un contentieux ultérieur.
Exemple concret
Une copropriété construite en 2010 dispose, selon son permis, de :
-
50 places résidents
-
5 places visiteurs
Si elle en vend 2 à des propriétaires, elle tombe en dessous du seuil obligatoire. En cas de contrôle ou de plainte, la mairie peut imposer la recréation de deux places visiteurs, aux frais de toute la copropriété.
Pour vous l’enjeu est simple : sécuriser votre investissement en vous assurant que la copropriété respecte ses obligations. Nous pouvons vous accompagner pour analyser les documents, anticiper les risques et vous accompagner avant qu’un problème ne survienne.
Un doute sur votre copropriété ? Contactez-nous : mieux vaut prévenir que payer une remise en conformité.
Les questions fréquemment posées :
Est-ce que la copropriété peut louer une place visiteurs à long terme ?
Non. Une location permanente assimile la place à une privatisation et peut contrevenir au PLU.
Comment savoir si une place visiteurs était obligatoire ?
En consultant le permis de construire et le PLU. Le syndic doit pouvoir vous fournir ces documents.
Que risque une copropriété qui vend des places visiteurs ?
Sanctions financières, annulation des ventes, obligation de remise en état, poursuites fondées sur l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.
Vente illégale de places visiteurs : que dit la loi ?
Elle constitue une modification de l’affectation prévue par le PLU et peut être sanctionnée pénalement.
Peut-on transformer une place visiteurs en place privative ?
Non, sauf si la copropriété maintient le nombre minimal imposé par le PLU — ce qui est rarement possible dans les faits.
Est-ce que cela peut impacter la valeur de mon appartement ?
Oui. Un immeuble non conforme peut être dévalorisé et compliquer une future vente.