Trêve hivernale : que faire si mon locataire arrête de payer ?
Chez DS Gestion, gestionnaire immobilier à Rambouillet, on voit souvent passer le sujet au moment où la trêve hivernale se met en place : que faire en cas d’impayé de loyer ?
Quand un locataire arrête de payer, c’est rarement “juste un retard”. Et quand ça tombe en trêve hivernale, beaucoup de propriétaires pensent, à tort, qu’ils sont bloqués jusqu’au printemps. En réalité, la trêve suspend l’expulsion “physique”, pas tout le reste.
Bonne nouvelle : il y a des recours concrets, et plus vous agissez tôt, plus vous évitez l’escalade et la perte sèche de revenus et/ou de rentabilité.
Trêve hivernale : que faire si mon locataire arrête de payer ?
Chez DS Gestion, gestionnaire immobilier à Rambouillet, on voit souvent passer le sujet au moment où la trêve hivernale se met en place : que faire en cas d’impayé de loyer ?
Quand un locataire arrête de payer, c’est rarement “juste un retard”. Et quand ça tombe en trêve hivernale, beaucoup de propriétaires pensent, à tort, qu’ils sont bloqués jusqu’au printemps. En réalité, la trêve suspend l’expulsion “physique”, pas tout le reste.
Bonne nouvelle : il y a des recours concrets, et plus vous agissez tôt, plus vous évitez l’escalade et la perte sèche de revenus et/ou de rentabilité.
Ce que vous pouvez faire dès le premier impayé
La priorité, c’est de sécuriser vos preuves, relancer proprement, puis enclencher les étapes utiles sans perdre de temps. Même pendant la trêve hivernale, vous pouvez avancer sur l’essentiel, car la trêve concerne le sursis à l’exécution de l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.
Réagir vite, sans s’énerver, et documenter
Dès le premier loyer manquant :
-
Vérifier qu’il ne s’agit pas d’un incident bancaire isolé (changement de RIB, plafonds, rejet)
-
Relancer par écrit (mail + SMS + courrier simple), puis courrier recommandé si besoin
-
Tenir un décompte clair : loyer, charges, régularisation, date, reste dû, paiements partiels
Cette base est indispensable pour la suite, que ce soit amiable ou judiciaire.
Tenter un accord réaliste… mais cadré
Un impayé peut parfois se résoudre avec un plan de paiement, à condition qu’il soit écrit et tenable. Exemple simple : dette de 1 800 €, étalée sur 6 mois à 300 € en plus du loyer courant.
Attention : si le locataire “promet” sans jamais tenir, vous perdez un temps précieux. L’amiable ne doit pas devenir un piège.
Ce que vous pouvez faire dès le premier impayé
La priorité, c’est de sécuriser vos preuves, relancer proprement, puis enclencher les étapes utiles sans perdre de temps. Même pendant la trêve hivernale, vous pouvez avancer sur l’essentiel, car la trêve concerne le sursis à l’exécution de l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.
Réagir vite, sans s’énerver, et documenter
Dès le premier loyer manquant :
-
Vérifier qu’il ne s’agit pas d’un incident bancaire isolé (changement de RIB, plafonds, rejet)
-
Relancer par écrit (mail + SMS + courrier simple), puis courrier recommandé si besoin
-
Tenir un décompte clair : loyer, charges, régularisation, date, reste dû, paiements partiels
Cette base est indispensable pour la suite, que ce soit amiable ou judiciaire.
Tenter un accord réaliste… mais cadré
Un impayé peut parfois se résoudre avec un plan de paiement, à condition qu’il soit écrit et tenable. Exemple simple : dette de 1 800 €, étalée sur 6 mois à 300 € en plus du loyer courant.
Attention : si le locataire “promet” sans jamais tenir, vous perdez un temps précieux. L’amiable ne doit pas devenir un piège.
Quand vous passez aux choses sérieuses
Faire délivrer un commandement de payer via un commissaire de justice
Si le bail contient une clause résolutoire (qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges), l’étape classique est le commandement de payer signifié par un commissaire de justice (ex-huissier). C’est le point de départ “sérieux” de la procédure.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, relative à la prévention des expulsions locatives et à la protection des logements contre l’occupation illicite, la procédure a été simplifiée.
Le commandement de payer doit notamment mentionner que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régler sa dette (ou demander des délais), sinon il s’expose à une résiliation du bail et une expulsion.
Concrètement, ce commandement :
-
Crée une pression liée au déclenchement d’une procédure “officielle”
-
Déclenche des mécanismes de prévention (selon les situations)
-
Vous permet, si l’impayé continue, de saisir le juge avec un dossier solide
Engager la procédure judiciaire sans attendre la fin de la trêve
Point important : la trêve hivernale ne signifie pas “on ne fait rien”. Elle diffère l’expulsion si elle devait être exécutée pendant cette période, mais vous pouvez parfaitement engager la procédure en amont pour ne pas repartir de zéro en avril.
Le chemin “classique” ressemble à ça :
-
Commandement de payer
-
Assignation au tribunal si l’impayé n’est pas régularisé
-
Décision de justice (résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement)
-
Commandement de quitter les lieux, puis exécution quand c’est possible
Quand vous passez aux choses sérieuses
Faire délivrer un commandement de payer via un commissaire de justice
Si le bail contient une clause résolutoire (qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges), l’étape classique est le commandement de payer signifié par un commissaire de justice (ex-huissier). C’est le point de départ “sérieux” de la procédure.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, relative à la prévention des expulsions locatives et à la protection des logements contre l’occupation illicite, la procédure a été simplifiée.
Le commandement de payer doit notamment mentionner que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régler sa dette (ou demander des délais), sinon il s’expose à une résiliation du bail et une expulsion.
Concrètement, ce commandement :
-
Crée une pression liée au déclenchement d’une procédure “officielle”
-
Déclenche des mécanismes de prévention (selon les situations)
-
Vous permet, si l’impayé continue, de saisir le juge avec un dossier solide
Engager la procédure judiciaire sans attendre la fin de la trêve
Point important : la trêve hivernale ne signifie pas “on ne fait rien”. Elle diffère l’expulsion si elle devait être exécutée pendant cette période, mais vous pouvez parfaitement engager la procédure en amont pour ne pas repartir de zéro en avril.
Le chemin “classique” ressemble à ça :
-
Commandement de payer
-
Assignation au tribunal si l’impayé n’est pas régularisé
-
Décision de justice (résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement)
-
Commandement de quitter les lieux, puis exécution quand c’est possible
Ce qu’il ne faut surtout pas faire (et ce que vous risquez)
Quand on se sent coincé, le réflexe “je vais me débrouiller moi-même” est tentant. Mauvaise idée : vous risquez gros, et vous vous mettez en tort.
Ne jamais expulser vous-même, même “gentiment”
Forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est un délit puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
Ne pas changer la serrure, couper l’électricité, l’eau, le chauffage
Même si “c’est votre logement”, tant que le locataire y habite légalement, vous n’avez pas le droit de le priver d’accès ou de le pousser dehors par la contrainte.
Risques fréquents :
-
Dépôt de plainte du locataire
-
Procédure qui se retourne contre vous
-
Délais encore plus longs, car votre dossier se fragilise
Ne pas harceler, menacer, multiplier les visites surprises
Tout ce qui ressemble à de la pression illégitime peut être retenu contre vous. Gardez une posture simple : factuelle, écrite, traçable.
Ne pas attendre “après l’hiver” pour agir
C’est l’erreur la plus coûteuse. Si vous attendez la fin de la trêve hivernale pour lancer les démarches, vous perdez des mois. La trêve suspend la mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions, mais votre dossier peut avancer avant.
Ce qu’il ne faut surtout pas faire (et ce que vous risquez)
Quand on se sent coincé, le réflexe “je vais me débrouiller moi-même” est tentant. Mauvaise idée : vous risquez gros, et vous vous mettez en tort.
Ne jamais expulser vous-même, même “gentiment”
Forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est un délit puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
Ne pas changer la serrure, couper l’électricité, l’eau, le chauffage
Même si “c’est votre logement”, tant que le locataire y habite légalement, vous n’avez pas le droit de le priver d’accès ou de le pousser dehors par la contrainte.
Risques fréquents :
-
Dépôt de plainte du locataire
-
Procédure qui se retourne contre vous
-
Délais encore plus longs, car votre dossier se fragilise
Ne pas harceler, menacer, multiplier les visites surprises
Tout ce qui ressemble à de la pression illégitime peut être retenu contre vous. Gardez une posture simple : factuelle, écrite, traçable.
Ne pas attendre “après l’hiver” pour agir
C’est l’erreur la plus coûteuse. Si vous attendez la fin de la trêve hivernale pour lancer les démarches, vous perdez des mois. La trêve suspend la mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions, mais votre dossier peut avancer avant.
Nos recommandations en cas d'impayé de loyer
La première réalité, c’est qu’un impayé ne touche pas que votre loyer, il peut aussi destabiliser votre gestion. Ce que vous pouvez faire pour vous sécuriser :
- Renégocier temporairement certaines échéances (banque, assurance,) si l’impayé vous met en difficulté
- Anticiper les risques d’impayés de charges vis-à-vis du syndic de copropriété
Chez DS Gestion, on part d’un principe simple : un impayé, c’est une bombe à retardement qu’il faut désamorcer au plus vite, et pas quand la dette est déjà ingérable.
C’est pour ça que, dans notre gestion, une garantie loyers impayés (GLI) est systématiquement souscrite par les propriétaires pour tout mandat de gestion, et que nous le conseillons systématiquement à qui veut l’entendre.
Ainsi, même en cas d’impayé, l’assurance prend le relais et évite les trous dans votre trésorerie. Le meilleur moyen, pour nos experts en gestion immobilière, d’assurer la sérénité à nos clients et de leur éviter d’entamer leur rentabilité.
La particularité de DS Gestion : notre Garantie loyer impayé intervient dès le premier euro d’impayé. Donc elle ne se limite pas à intervenir quand la somme d’impayé est supérieure au montant d’un mois de loyer comme le font toutes les autres GLI : elle intervient aussi pour les impayés sur des sommes inférieures au montant mensuel du loyer, telles que les augmentations de loyer et les régularisations de charges, qui sont souvent les angles morts des dossiers d’impayés quand on s’en occupe seul.
Résultat : vous évitez de subir la situation, vous protégez votre trésorerie, et votre gestion immobilière reste stable même quand un locataire décroche.
Les questions fréquemment posées :
Est-ce que la trêve hivernale empêche toute action contre un locataire qui ne paie plus ?
Non. La trêve hivernale suspend surtout l’exécution de l’expulsion sur la période concernée, mais vous pouvez engager les démarches, faire délivrer un commandement de payer et faire avancer la procédure.
J’ai un impayé, à quel moment dois-je faire intervenir un commissaire de justice ?
Dès que l’amiable ne fonctionne pas, ou immédiatement si vous voulez sécuriser la procédure. Le commandement de payer est une étape centrale, et il doit respecter des mentions obligatoires.
Combien de temps le locataire a-t-il pour régulariser après un commandement de payer ?
Le commandement de payer doit indiquer que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (ou solliciter des délais), sinon il s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion.
Trêve hivernale et loyers impayés : peut-on expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars ?
En principe, une expulsion non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu’au 31 mars, sauf cas particuliers et exceptions prévues.
Expulsion illégale par le propriétaire : quelles sanctions en cas de changement de serrure ou coupure des services de base comme l’eau ou l’électricité ?
Forcer un occupant à quitter son logement sans le cadre légal, avec manœuvres, menaces ou contraintes, expose à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
Garantie loyers impayés (GLI) : à quoi ça sert en gestion immobilière ?
Une GLI protège votre revenu locatif, et sécurise votre gestion immobilière quand un locataire décroche. Chez DS Gestion, elle est systématique, et elle intervient dès le premier euro d’impayé, y compris sur les hausses de loyer et régularisations de charges.