La loi anti-squat : explications
La trêve hivernale a commencé le 1er novembre, et chez DS Gestion à Rambouillet nous constatons une augmentation de l’inquiétude de certains propriétaires concernant le squat de leur bien inoccupé (résidence secondaire, bien loué mais entre deux locataires, bien classé G en attente de travaux, bien en vente, etc.).
En réalité, si la trêve hivernale protège les locataires elle ne s’applique pas aux squatteurs.
Encore mieux : La loi anti-squat (dite loi Kasbarian) a durci les règles pour les squatteurs depuis juillet 2023.
Voici ce que vous devez savoir sur cette loi, pour vous rassurer et pour vous sécuriser ainsi que votre bien.
La loi anti-squat : explications
La trêve hivernale a commencé le 1er novembre, et chez DS Gestion à Rambouillet nous constatons une augmentation de l’inquiétude de certains propriétaires concernant le squat de leur bien inoccupé (résidence secondaire, bien loué mais entre deux locataires, bien classé G en attente de travaux, bien en vente, etc.).
En réalité, si la trêve hivernale protège les locataires elle ne s’applique pas aux squatteurs.
Encore mieux : La loi anti-squat (dite loi Kasbarian) a durci les règles pour les squatteurs depuis juillet 2023.
Voici ce que vous devez savoir sur cette loi, pour vous rassurer et pour vous sécuriser ainsi que votre bien.
Avant / après : ce que la loi change et pourquoi elle a été créée
Depuis plusieurs années, les propriétaires dénoncent la lenteur et la complexité de la procédure d’expulsion en cas d’occupation illégale. Entre la difficulté de prouver la propriété, la diversité des situations (logement vide, résidence secondaire, meublé ou non), et les délais administratifs, beaucoup de bailleurs se sentaient démunis.
La loi Kasbarian a donc un objectif clair : rendre l’expulsion des squatteurs plus rapide, plus simple et plus systématique, sans toucher aux protections des locataires légitimes.
Pourquoi cette distinction ?
Parce que l’État a voulu faire la différence entre :
-
Un locataire en difficulté, qui a signé un bail et bénéficie de la trêve hivernale,
-
Un squatteur, qui occupe un logement sans droit ni titre et ne bénéficie d’aucune protection saisonnière.
Cette séparation est désormais très nette dans la loi.
Trêve hivernale pour les locataires, expulsion possible pour les squatteurs
La trêve hivernale protège uniquement les locataires légitimes. Entre le 1er novembre et le 31 mars, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire, même s’il ne paie plus le loyer, sauf exceptions très limitées (logement dangereux, squat administratif, logement étudiant dont le bail prend fin, etc.).
La trêve concerne :
-
Les locataires ayant un bail,
-
Les occupants avec un titre (logement de fonction, bail mobilité…),
-
Les familles en attente de relogement.
Ces occupants sont protégés, car ils ont un droit réel sur le logement.
Pour les squatteurs, la loi Kasbarian est très claire : Même si le squat commence en plein cœur de l’hiver, le propriétaire peut lancer immédiatement la procédure accélérée. L’expulsion peut avoir lieu à n’importe quel moment de l’année.
Avant / après : ce que la loi change et pourquoi elle a été créée
Depuis plusieurs années, les propriétaires dénoncent la lenteur et la complexité de la procédure d’expulsion en cas d’occupation illégale. Entre la difficulté de prouver la propriété, la diversité des situations (logement vide, résidence secondaire, meublé ou non), et les délais administratifs, beaucoup de bailleurs se sentaient démunis.
La loi Kasbarian a donc un objectif clair : rendre l’expulsion des squatteurs plus rapide, plus simple et plus systématique, sans toucher aux protections des locataires légitimes.
Pourquoi cette distinction ?
Parce que l’État a voulu faire la différence entre :
-
Un locataire en difficulté, qui a signé un bail et bénéficie de la trêve hivernale,
-
Un squatteur, qui occupe un logement sans droit ni titre et ne bénéficie d’aucune protection saisonnière.
Cette séparation est désormais très nette dans la loi.
Trêve hivernale pour les locataires, expulsion possible pour les squatteurs
La trêve hivernale protège uniquement les locataires légitimes. Entre le 1er novembre et le 31 mars, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire, même s’il ne paie plus le loyer, sauf exceptions très limitées (logement dangereux, squat administratif, logement étudiant dont le bail prend fin, etc.).
La trêve concerne :
-
Les locataires ayant un bail,
-
Les occupants avec un titre (logement de fonction, bail mobilité…),
-
Les familles en attente de relogement.
Ces occupants sont protégés, car ils ont un droit réel sur le logement.
Pour les squatteurs, la loi Kasbarian est très claire : Même si le squat commence en plein cœur de l’hiver, le propriétaire peut lancer immédiatement la procédure accélérée. L’expulsion peut avoir lieu à n’importe quel moment de l’année.
Les nouveautés majeures de la loi anti-squat
La loi renforce la protection des propriétaires sur trois points principaux.
Procédure d’expulsion simplifiée élargie
Avant, la procédure accélérée ne s’appliquait qu’aux résidences principales.
Depuis la réforme, elle concerne tous les logements :
-
Résidence principale
-
Résidence secondaire
-
Logement vide
-
Bien inoccupé entre deux locataires
-
Maison ou appartement meublé ou non meublé
Cela signifie que le propriétaire peut saisir le préfet, qui a l’obligation d’agir rapidement.
Délai visé : environ 72 heures
Dans la pratique, cela peut être plus, mais la loi prévoit une intervention très rapide dès que l’occupation illicite est confirmée.
Sanctions pénales beaucoup plus sévères
Le délit de violation de domicile est désormais puni de :
-
3 ans d’emprisonnement (au lieu de 1)
-
45 000 € d’amende (au lieu de 15 000 €)
Une manière claire de dissuader les squats.
La loi crée aussi un délit de maintien illégal dans les lieux après expulsion, visant les anciens locataires qui restent malgré une décision définitive.
Suppression des délais de grâce pour les squatteurs
Le juge ne peut plus accorder de délais supplémentaires à un squatteur pour rester dans le logement.
Pour un propriétaire, cela évite les situations où l’expulsion prenait plusieurs semaines ou mois après la décision.
Les nouveautés majeures de la loi anti-squat
La loi renforce la protection des propriétaires sur trois points principaux.
Procédure d’expulsion simplifiée élargie
Avant, la procédure accélérée ne s’appliquait qu’aux résidences principales.
Depuis la réforme, elle concerne tous les logements :
-
Résidence principale
-
Résidence secondaire
-
Logement vide
-
Bien inoccupé entre deux locataires
-
Maison ou appartement meublé ou non meublé
Cela signifie que le propriétaire peut saisir le préfet, qui a l’obligation d’agir rapidement.
Délai visé : environ 72 heures
Dans la pratique, cela peut être plus, mais la loi prévoit une intervention très rapide dès que l’occupation illicite est confirmée.
Sanctions pénales beaucoup plus sévères
Le délit de violation de domicile est désormais puni de :
-
3 ans d’emprisonnement (au lieu de 1)
-
45 000 € d’amende (au lieu de 15 000 €)
Une manière claire de dissuader les squats.
La loi crée aussi un délit de maintien illégal dans les lieux après expulsion, visant les anciens locataires qui restent malgré une décision définitive.
Suppression des délais de grâce pour les squatteurs
Le juge ne peut plus accorder de délais supplémentaires à un squatteur pour rester dans le logement.
Pour un propriétaire, cela évite les situations où l’expulsion prenait plusieurs semaines ou mois après la décision.
Limites, nuances, et ce qu'il faut anticiper
Si la personne est entrée légalement, ce n’est pas un squat
Exemples :
-
Un occupant entré via une location courte durée,
-
Un invité resté dans les lieux,
-
Un locataire dont le bail a expiré mais qui refuse de partir.
Dans ces cas, la trêve hivernale s’applique et la procédure redevient classique, donc plus longue.
Le dossier doit être solide
Pour que la procédure accélérée fonctionne, le propriétaire doit :
-
prouver qu’il est propriétaire (titre de propriété, taxe foncière…),
-
prouver l’occupation illégale,
-
agir immédiatement.
Plus la réaction est rapide, plus le préfet peut intervenir vite.
Rien ne remplace une bonne prévention
Même si l’expulsion est désormais plus facile, elle coûte du temps et de l’énergie, entraine du stress et parfois des dégradations dans le bien.
Si votre bien est inoccupé pendant de longues périodes, assurez-vous de faire ce qu’il faut pour que le bien n’ait pas l’air inoccupé de l’extérieur.
Limites, nuances, et ce qu'il faut anticiper
Si la personne est entrée légalement, ce n’est pas un squat
Exemples :
-
Un occupant entré via une location courte durée,
-
Un invité resté dans les lieux,
-
Un locataire dont le bail a expiré mais qui refuse de partir.
Dans ces cas, la trêve hivernale s’applique et la procédure redevient classique, donc plus longue.
Le dossier doit être solide
Pour que la procédure accélérée fonctionne, le propriétaire doit :
-
prouver qu’il est propriétaire (titre de propriété, taxe foncière…),
-
prouver l’occupation illégale,
-
agir immédiatement.
Plus la réaction est rapide, plus le préfet peut intervenir vite.
Rien ne remplace une bonne prévention
Même si l’expulsion est désormais plus facile, elle coûte du temps et de l’énergie, entraine du stress et parfois des dégradations dans le bien.
Si votre bien est inoccupé pendant de longues périodes, assurez-vous de faire ce qu’il faut pour que le bien n’ait pas l’air inoccupé de l’extérieur.
Notre avis d'expert
La loi Kasbarian marque un vrai changement dans la protection des propriétaires.
Elle clarifie enfin un point essentiel : les squatteurs ne sont pas protégés par la trêve hivernale.
Elle simplifie aussi les procédures d’expulsion, renforce les sanctions et réduit l’insécurité juridique des bailleurs.
Pour un propriétaire, cela veut dire :
-
Une possibilité d’expulser un squatteur même en plein hiver.
-
Une procédure plus rapide et plus efficace.
-
Une meilleure sécurité pour le logement, qu’il soit vide, meublé ou secondaire.
Mais cela ne remplace pas les bons réflexes pour éviter le squat de votre bien avant qu’il n’ait lieu :
- Assurez-vous qu’une personne de confiance y passe régulièrement pour donner l’impression qu’il est habité
- Entretenez les espaces visibles, comme le jardin, et faites passer la personne de confiance en cas d’intempéries, voire installez un système de surveillance de qualité.
- Soyez réactif en cas de comportement suspect
- Entourez-vous d’un professionnel de confiance pour gérer votre bien si il est disponible à la location mais que vous n’êtes pas dans le secteur géographique, pour éviter les grands écarts entre les locataires et l’augmentation du risque.
Les questions fréquemment posées :
Est-ce que la trêve hivernale protège les squatteurs ?
Non. La trêve hivernale ne concerne que les locataires légitimes. Un squatteur peut être expulsé à tout moment, même en plein hiver.
Que dois-je faire si je découvre un squat en décembre ?
Agissez immédiatement : dépôt de plainte, constat par un huissier, puis demande au préfet via la procédure accélérée. La saison n’a aucune incidence.
Quels sont les nouveaux délais pour expulser un squatteur ?
La procédure vise une intervention sous 72 h après la saisine du préfet. En pratique, cela dépend du dossier et des services de l’État, mais la loi impose une action rapide.
Quels risques encourt un squatteur selon la loi anti-squat 2023 ?
Jusqu’à 3 ans de prison, 45 000 € d’amende, et de nouvelles sanctions pour les personnes qui facilitent ou organisent l’occupation illégale.
La procédure d’expulsion accélérée s’applique-t-elle à un logement vide ?
Oui. C’est l’un des apports de la loi : la procédure s’applique désormais à tous les logements, qu’ils soient habités ou vacants.
Un locataire en impayés peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ?
Non, sauf exceptions rares (logement dangereux, squat administratif…). Ce point ne change pas avec la loi Kasbarian.