Quels risques pour le propriétaire en cas de DPE de complaisance ?
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Une réforme annoncé il y a plusieurs années mais mal anticipée par les propriétaires, comme le montre le tarif à la vente de ces « passoires thermiques » qui subit de nouvelles baisses ce mois-ci.
Des circonstances qui poussent parfois les propriétaires à faire le choix du DPE de complaisance. Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative dans les Yvelines, nos experts s’y opposent vivement.
En effet, depuis le 1er juillet 2021 le DPE est devenu juridiquement opposable, c’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du propriétaire en cas d’erreur ou de fraude. Un DPE de complaisance, volontairement falsifié pour améliorer la note énergétique d’un bien, peut entraîner des sanctions civiles, pénales et financières importantes.
Quels risques pour le propriétaire en cas de DPE de complaisance ?
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Une réforme annoncé il y a plusieurs années mais mal anticipée par les propriétaires, comme le montre le tarif à la vente de ces « passoires thermiques » qui subit de nouvelles baisses ce mois-ci.
Des circonstances qui poussent parfois les propriétaires à faire le choix du DPE de complaisance. Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative dans les Yvelines, nos experts s’y opposent vivement.
En effet, depuis le 1er juillet 2021 le DPE est devenu juridiquement opposable, c’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du propriétaire en cas d’erreur ou de fraude. Un DPE de complaisance, volontairement falsifié pour améliorer la note énergétique d’un bien, peut entraîner des sanctions civiles, pénales et financières importantes.
Qu'est-ce qu'un DPE de complaisance ?
Un DPE de complaisance est un diagnostic volontairement biaisé, souvent réalisé avec la complicité d’un diagnostiqueur peu scrupuleux, dans le but de surévaluer la performance énergétique d’un logement. Ce type de fraude est particulièrement tentant pour les propriétaires de passoires thermiques (classes F ou G), dont la location est progressivement interdite :
-
Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an.
-
À partir de 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
-
À partir de 2028 : interdiction pour les logements classés F.
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À partir de 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Selon une étude de la start-up KRNO, environ 1,3 million de DPE seraient frauduleux, représentant un préjudice estimé à 21 milliards d’euros pour les acquéreurs et locataires.
Qu'est-ce qu'un DPE de complaisance ?
Un DPE de complaisance est un diagnostic volontairement biaisé, souvent réalisé avec la complicité d’un diagnostiqueur peu scrupuleux, dans le but de surévaluer la performance énergétique d’un logement. Ce type de fraude est particulièrement tentant pour les propriétaires de passoires thermiques (classes F ou G), dont la location est progressivement interdite :
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Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an.
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À partir de 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
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À partir de 2028 : interdiction pour les logements classés F.
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À partir de 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Selon une étude de la start-up KRNO, environ 1,3 million de DPE seraient frauduleux, représentant un préjudice estimé à 21 milliards d’euros pour les acquéreurs et locataires.
Les conséquences juridiques pour le propriétaire
La fourniture d’un DPE erroné ou falsifié peut engager la responsabilité du propriétaire sur plusieurs plans :
1. Responsabilité civile
Si le DPE de votre bien est frauduleux, votre locataire peut engager la responsabilité du propriétaire pour vice du consentement (article 1130 du Code civil) ou défaut de délivrance conforme (article 1611 du Code civil). Cela peut entraîner
-
L’annulation du contrat de location.
-
Le versement de dommages et intérêts pour couvrir la surconsommation énergétique.
2. Responsabilité pénale
En cas de falsification intentionnelle, le propriétaire peut être poursuivi pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal), passible de :
-
5 ans d’emprisonnement.
-
375 000 € d’amende
Le diagnostiqueur complice peut également être poursuivi pour faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal), encourant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende
3. Sanctions administratives
La raison pour laquelle nous nous opposons vivement à ces pratiques, c’est pour protéger nos clients mais aussi parce que cela peut nous impliquer contre notre gré. L’absence de DPE ou la fourniture d’un DPE erroné peut entraîner des sanctions administratives, notamment :
-
Une amende de 300 000 € pour les personnes morales en cas de pratique commerciale trompeuse (article L121-2 du Code de la consommation).
-
Une amende de 1 500 € pour les agents immobiliers diffusant des annonces sans DPE
Les conséquences juridiques pour le propriétaire
La fourniture d’un DPE erroné ou falsifié peut engager la responsabilité du propriétaire sur plusieurs plans :
1. Responsabilité civile
Si le DPE de votre bien est frauduleux, votre locataire peut engager la responsabilité du propriétaire pour vice du consentement (article 1130 du Code civil) ou défaut de délivrance conforme (article 1611 du Code civil). Cela peut entraîner
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L’annulation du contrat de location.
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Le versement de dommages et intérêts pour couvrir la surconsommation énergétique.
2. Responsabilité pénale
En cas de falsification intentionnelle, le propriétaire peut être poursuivi pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal), passible de :
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5 ans d’emprisonnement.
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375 000 € d’amende
Le diagnostiqueur complice peut également être poursuivi pour faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal), encourant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende
3. Sanctions administratives
La raison pour laquelle nous nous opposons vivement à ces pratiques, c’est pour protéger nos clients mais aussi parce que cela peut nous impliquer contre notre gré. L’absence de DPE ou la fourniture d’un DPE erroné peut entraîner des sanctions administratives, notamment :
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Une amende de 300 000 € pour les personnes morales en cas de pratique commerciale trompeuse (article L121-2 du Code de la consommation).
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Une amende de 1 500 € pour les agents immobiliers diffusant des annonces sans DPE
Et si mon locataire réalise un nouveau DPE ?
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de diagnostic erroné. Si votre locataire suspecte une fraude, il peut faire réaliser un nouveau DPE à ses frais. C’est assez peu commun, mais un DPE coûtant entre 200 et 300€, c’est plus répandu qu’on ne le croit.
Si ce diagnostic révèle une performance énergétique inférieure à celle initialement annoncée, le locataire peut demander une réduction de loyer ou la réalisation de travaux de rénovation.
S’il le souhaite, votre locataire peut également saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts. Dans ce cas, le juge suspendra le loyer tout en conservant les locataires dans le bien jusqu’à ce que vous ayez mis le bien en conformité.
Attention : c’est bien une suspension de loyer! Il ne vous sera pas rétribué par la suite, même si vous faites les travaux de rénovation. Pire, les paiements de la CAF qui sont généralement reçus par le bailleur seront également suspendus jusqu’à régularisation de la situation !
Et si mon locataire réalise un nouveau DPE ?
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de diagnostic erroné. Si votre locataire suspecte une fraude, il peut faire réaliser un nouveau DPE à ses frais. C’est assez peu commun, mais un DPE coûtant entre 200 et 300€, c’est plus répandu qu’on ne le croit.
Si ce diagnostic révèle une performance énergétique inférieure à celle initialement annoncée, le locataire peut demander une réduction de loyer ou la réalisation de travaux de rénovation.
S’il le souhaite, votre locataire peut également saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts. Dans ce cas, le juge suspendra le loyer tout en conservant les locataires dans le bien jusqu’à ce que vous ayez mis le bien en conformité.
Attention : c’est bien une suspension de loyer! Il ne vous sera pas rétribué par la suite, même si vous faites les travaux de rénovation. Pire, les paiements de la CAF qui sont généralement reçus par le bailleur seront également suspendus jusqu’à régularisation de la situation !
Nos conseils pour éviter les risques
Les mesures annoncées par la ministre du logement Valérie Letard devraient aider à fiabiliser la profession de diagnostiqueur et le DPE en lui-même. En attendant, nous vous conseillons de ne pas prendre le risque d’un DPE de complaisance, et d’être attentif à la fiabilité du DPE sur votre (ou vos) bien(s) pour éviter tout problème lié à cela :
Faites appel à un diagnostiqueur certifié : vérifiez la certification et l’assurance professionnelle du diagnostiqueur.
Vérifiez la validité de votre DPE : assurez-vous que votre DPE est toujours valide et conforme aux dernières réglementations.
Soyez transparent : ne dissimulez pas d’informations au diagnostiqueur et fournissez des données exactes sur le logement.
Conservez les documents : archivez le DPE et les justificatifs liés à sa réalisation pour être en mesure de les fournir en cas de problème.
Si vous souhaitez en discuter, ou que vous avez besoin de conseils sur la gestion de vos biens, n’hésitez pas à nous contacter !