Guide fiscal : comment choisir entre location meublée et non-meublée ?
Lorsqu’on loue un bien immobilier, le choix entre une location meublée ou non-meublée ne se limite pas au mobilier.
Ce choix a aussi un impact important sur la fiscalité, et sur les démarches administratives que vous aurez à faire ou à nous confier.
En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre les différences fiscales entre ces deux régimes pour optimiser votre retour sur investissement et éviter les erreurs, ou de vous faire accompagner dans cette prise de décision.
Voici un guide mis à disposition par nos experts chez DS Gestion, gestionnaire immobilier en Île-de-France et Eure-et-Loir, et vous pouvez prendre contact avec un de nos professionnels si vous avez besoin d’être accompagné dans votre choix ou que vous n’avez pas le temps de vous en occuper.
Guide fiscal : comment choisir entre location meublée et non-meublée ?
Lorsqu’on loue un bien immobilier, le choix entre une location meublée ou non-meublée ne se limite pas au mobilier.
Ce choix a aussi un impact important sur la fiscalité, et sur les démarches administratives que vous aurez à faire ou à nous confier.
En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre les différences fiscales entre ces deux régimes pour optimiser votre retour sur investissement et éviter les erreurs, ou de vous faire accompagner dans cette prise de décision.
Voici un guide mis à disposition par nos experts chez DS Gestion, gestionnaire immobilier en Île-de-France et Eure-et-Loir, et vous pouvez prendre contact avec un de nos professionnels si vous avez besoin d’être accompagné dans votre choix ou que vous n’avez pas le temps de vous en occuper.
La location non-meublée : une fiscalité simple mais moins souple que la location meublée
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Dès que les loyers dépassent ce seuil,
ou si le propriétaire en fait le choix, le régime réel s’applique pour une durée minimale de trois ans. Il permet de déduire de nombreuses charges : frais d’entretien, assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt ou encore honoraires de gestion.
En cas de travaux importants,
notamment ceux qui améliorent la performance énergétique du logement, le propriétaire peut générer un déficit foncier, qui pourra être imputé sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Ce plafond est temporairement doublé, porté à 21 400 euros, jusqu’au 31 décembre 2025, lorsque les travaux permettent de faire gagner au bien au moins une classe énergétique sur le DPE.
Le surplus de déficit non utilisé peut ensuite être reporté pendant dix ans sur les revenus fonciers.
Enfin, les revenus nets sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, dont une partie est déductible de l’impôt l’année suivante.
La location non-meublée : une fiscalité simple mais moins souple que la location meublée
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Dès que les loyers dépassent ce seuil,
ou si le propriétaire en fait le choix, le régime réel s’applique pour une durée minimale de trois ans. Il permet de déduire de nombreuses charges : frais d’entretien, assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt ou encore honoraires de gestion.
En cas de travaux importants,
notamment ceux qui améliorent la performance énergétique du logement, le propriétaire peut générer un déficit foncier, qui pourra être imputé sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Ce plafond est temporairement doublé, porté à 21 400 euros, jusqu’au 31 décembre 2025, lorsque les travaux permettent de faire gagner au bien au moins une classe énergétique sur le DPE.
Le surplus de déficit non utilisé peut ensuite être reporté pendant dix ans sur les revenus fonciers.
Enfin, les revenus nets sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, dont une partie est déductible de l’impôt l’année suivante.
La location meublée : des avantages fiscaux plus larges
Les loyers issus d’une location meublée relèvent d’un autre régime fiscal, celui des bénéfices industriels et commerciaux, aussi appelés BIC. Il existe deux possibilités : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC
est accessible lorsque les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 77 700 euros. Dans ce cas, l’administration applique automatiquement un abattement de 50 %, ce qui permet de ne déclarer que la moitié des revenus imposables. Cette simplicité séduit de nombreux bailleurs.
Pour ceux qui ont des charges importantes
ou un emprunt à rembourser, le régime réel est bien souvent plus avantageux. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien, mais aussi d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement le revenu imposable. Contrairement à la location nue, l’amortissement est ici autorisé et représente un levier fiscal important.
Le traitement des déficits
dépend du statut du bailleur. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), les déficits éventuels ne peuvent pas être déduits du revenu global mais peuvent être reportés pendant dix ans sur les revenus issus d’autres locations meublées. En revanche, en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), si le total des loyers dépasse 23 000 euros par an et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, le déficit peut être imputé directement sur le revenu global, sans limitation.
Sur le plan social,
les revenus issus de la location meublée en tant que LMNP sont soumis aux mêmes prélèvements sociaux que la location nue, soit 17,2 %. En revanche, si vous basculez sous le statut LMP, vous pouvez être assujetti au régime social des indépendants, ce qui implique le paiement de cotisations sociales.
Enfin, la location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si vos recettes sont très faibles ou que vous louez seulement une partie de votre résidence principale de manière occasionnelle.
La location meublée : des avantages fiscaux plus larges
Les loyers issus d’une location meublée relèvent d’un autre régime fiscal, celui des bénéfices industriels et commerciaux, aussi appelés BIC. Il existe deux possibilités : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC
est accessible lorsque les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 77 700 euros. Dans ce cas, l’administration applique automatiquement un abattement de 50 %, ce qui permet de ne déclarer que la moitié des revenus imposables. Cette simplicité séduit de nombreux bailleurs.
Pour ceux qui ont des charges importantes
ou un emprunt à rembourser, le régime réel est bien souvent plus avantageux. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien, mais aussi d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement le revenu imposable. Contrairement à la location nue, l’amortissement est ici autorisé et représente un levier fiscal important.
Le traitement des déficits
dépend du statut du bailleur. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), les déficits éventuels ne peuvent pas être déduits du revenu global mais peuvent être reportés pendant dix ans sur les revenus issus d’autres locations meublées. En revanche, en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), si le total des loyers dépasse 23 000 euros par an et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, le déficit peut être imputé directement sur le revenu global, sans limitation.
Sur le plan social,
les revenus issus de la location meublée en tant que LMNP sont soumis aux mêmes prélèvements sociaux que la location nue, soit 17,2 %. En revanche, si vous basculez sous le statut LMP, vous pouvez être assujetti au régime social des indépendants, ce qui implique le paiement de cotisations sociales.
Enfin, la location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si vos recettes sont très faibles ou que vous louez seulement une partie de votre résidence principale de manière occasionnelle.
Le cas des meublés de tourisme : une réglementation qui évolue
À partir des revenus perçus en 2025, les règles fiscales concernant les meublés de tourisme changent (également appelés biens en location courte durée ou LCD).
Si le logement n’est pas classé, les recettes sont considérées au régime micro-BIC uniquement si elles ne dépassent pas 15 000 euros par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, il faudra passer au régime réel.
En revanche, si le logement est classé « meublé de tourisme » ou s’il s’agit d’une chambre d’hôte, le seuil de recettes pour rester au micro-BIC reste fixé à 77 700 euros avec un abattement de 50 %.
Il est également important de noter qu’une déclaration nationale obligatoire pour les meublés de tourisme est prévue à partir du 20 mai 2026, en application d’une loi votée en novembre 2024.
Le cas des meublés de tourisme : une réglementation qui évolue
À partir des revenus perçus en 2025, les règles fiscales concernant les meublés de tourisme changent (également appelés biens en location courte durée ou LCD).
Si le logement n’est pas classé, les recettes sont considérées au régime micro-BIC uniquement si elles ne dépassent pas 15 000 euros par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, il faudra passer au régime réel.
En revanche, si le logement est classé « meublé de tourisme » ou s’il s’agit d’une chambre d’hôte, le seuil de recettes pour rester au micro-BIC reste fixé à 77 700 euros avec un abattement de 50 %.
Il est également important de noter qu’une déclaration nationale obligatoire pour les meublés de tourisme est prévue à partir du 20 mai 2026, en application d’une loi votée en novembre 2024.
Quelques exemples simples en location meublée et non-meublée pour comparer
Prenons un exemple concret : vous louez un bien 12 000 euros par an.
En location nue au régime micro-foncier, vous serez imposé sur une base de 8 400 euros, après application de l’abattement de 30 %. En location meublée au régime micro-BIC, la base imposable tombe à 6 000 euros grâce à l’abattement de 50 %. Et si vous optez pour la location meublée au réel, avec 7 000 euros de charges et amortissements, vous ne serez imposé que sur 5 000 euros. En cas de déficit, celui-ci pourra être reporté si vous êtes LMNP, ou imputé sur votre revenu global si vous êtes LMP.
Ce simple calcul montre bien que la location meublée, notamment au réel, peut être beaucoup plus avantageuse fiscalement, en particulier si vous avez un crédit immobilier ou si vous avez réalisé des investissements dans le bien.
Pour le propriétaire : les gros travaux et défauts structurels
Le propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, ou même d’un box ou d’un parking, est responsable de tout ce qui concerne la salubrité et le maintien de la durabilité de son bien. Chez DS Gestion, nous encourageons nos clients à constituer un fond de roulement pour assurer la pérennité de leur bien et donc de leur investissement, et nous les accompagnons même s’ils souhaitent refaire le bien petit à petit.
Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, conforme à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il prend en charge :
Travaux structurels : remplacement de toiture, réparation des murs, sols ou fondations endommagés.
Remise en état des équipements vétustes : chaudière en fin de vie, ballon d’eau chaude à changer.
Mise aux normes obligatoires : sécurité électrique, conformité des installations gaz ou présence de détecteurs de fumée. Depuis peu, cela concerne également le DPE, qui doit être au-dessus de la lettre G pour que le bien soit considéré comme décent.
La taxe foncière est également toujours à la charge du propriétaire, sauf disposition contraire autorisée dans le cadre d’un bail commercial.
Alors comment faire le bon choix ? Nos experts vous répondent
Le régime micro-foncier ou micro-BIC est intéressant si vous recherchez la simplicité et que vous percevez des loyers modérés. Il vous permet de limiter l’administratif et les obligations déclaratives, que vous aurez à nous confier, et les coûts qui y sont liés.
En revanche, si vous avez des charges importantes, un prêt immobilier ou des travaux à amortir, le régime réel est plus efficace.
La location meublée est souvent plus rentable à condition de respecter les obligations liées au mobilier, à la déclaration fiscale et, dans certains cas, à l’inscription au régime social des indépendants. Elle permet aussi de bénéficier de l’amortissement du bien, ce qui n’existe pas en location nue. Mais elle peut représenter plus de turn-over donc augmenter vos frais de gestion (rédaction du bail, état des lieux d’entrée et de sortie, etc.)
Enfin, si vous envisagez une activité de location touristique, il faudra bien vous informer sur les règles fiscales spécifiques, qui ont été durcies en 2025, notamment pour les logements non classés.
En conclusion
Choisir entre location meublée et non-meublée n’est pas une décision à prendre à la légère. Chaque régime a ses avantages, ses contraintes et ses conséquences fiscales. Pour faire le bon choix, il faut tenir compte de vos revenus, de vos charges, de votre stratégie patrimoniale, mais aussi de la nature de vos locataires (étudiants, familles, touristes…).
Si vous hésitez, faites appel à un de nos professionnels de la gestion locative, qui saura vous guider en fonction de votre situation.