Loi "Habitat dégradé" : où en est-on, et ce que ça change pour un propriétaire.

Votée le 9 avril 2024, la loi habitat dégradé donne aux communes de nouveaux moyens contre les logements et les immeubles en mauvais état. Pour un propriétaire bailleur, trois mesures comptent vraiment : le diagnostic structurel, le permis de louer et le prêt collectif en copropriété. Voici ce qui s’applique aujourd’hui, ce qui reste théorique, et les aides de l’Anah si vous devez rénover.

Ce qu’il faut retenir :

Le diagnostic structurel ne concerne que les immeubles collectifs de plus de quinze ans situés dans un secteur délimité par la commune : ailleurs, aucune obligation.

Les amendes du permis de louer sont désormais prononcées par le maire : jusqu’à 5 000 €, et 15 000 € en cas de récidive ou de location malgré un refus.

Le prêt collectif en copropriété existe en droit, mais aucune banque ne le propose encore : ne bâtissez pas votre plan de financement dessus pour le moment.

Où en est l’application de la loi habitat dégradé ?

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 compte 59 articles, dont l’essentiel dépend de textes d’application. Au 20 octobre 2026, dix décrets ont été publiés et couvrent douze des quinze mesures réglementaires prévues. Le Sénat, qui suit l’application des lois, qualifie encore celle-ci de partielle.

Trois mesures manquent encore, et aucune ne concerne un bailleur des Yvelines : les règles d’emprunt pour les associations de propriétaires de lotissement (les « associations syndicales libres »), la liste des constructions soumises à déclaration préalable en Guyane, et les conditions minimales de confort et d’habitabilité prévues à l’article L. 421-5-3 du code de l’urbanisme. Deux rapports d’évaluation n’ont pas non plus été remis.

Pour un propriétaire bailleur en Île-de-France ou en Eure-et-Loir, trois volets comptent vraiment : le diagnostic structurel, le permis de louer et le financement des travaux en copropriété. Les autres concernent des logements reconnus dangereux pour leurs occupants, ou la reprise d’un immeuble par les pouvoirs publics, parfois par expropriation, et ne s’appliquent que dans des secteurs ciblés par la commune ou la préfecture.

Le diagnostic structurel : qui est concerné, et qui ne l’est pas

L’obligation n’est pas nationale, et c’est le point le plus mal compris. Le diagnostic structurel ne s’impose qu’aux immeubles d’habitation collectifs de plus de quinze ans situés dans un secteur délimité par délibération de la commune. Hors de ces périmètres, il n’y a aucune obligation. Le cadre est fixé par l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation et le décret n° 2025-814 du 12 août 2025.

C’est le conseil municipal qui délimite les secteurs concernés, et il les reporte sous trois mois sur les plans annexés au plan local d’urbanisme ou à la carte communale.
Premier diagnostic aux quinze ans du bâtiment, puis au moins tous les dix ans. Un plan de travaux pluriannuel peut en tenir lieu.
Il faut un intervenant qualifié : bac+5 en bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique, deux ans d’expérience, une attestation d’indépendance et une assurance professionnelle d’au moins un million d’euros par sinistre.
Un diagnostiqueur immobilier classique n’est pas habilité : ce diagnostic n’a rien à voir avec ceux qu’on annexe à un bail.

Il n’y a pas d’amende. Vous (ou le syndic) avez dix-huit mois à partir du courrier officiel de la commune pour transmettre le diagnostic. Passé ce délai, la commune peut le faire réaliser elle-même et vous en réclamer le coût, que vous paierez comme un impôt. Un décret du 27 juillet 2026 permet en outre au maire de faire contrôler le logement et d’y entrer pour le vérifier.

À notre connaissance, aucune commune des Yvelines ni d’Eure-et-Loir n’a publié de périmètre à ce jour. La vérification se fait commune par commune, dans les annexes du plan local d’urbanisme.

Permis de louer : les sanctions sont passées aux mairies

Depuis l’article 23 de la loi du 9 avril 2024, c’est le maire ou le président de l’intercommunalité qui prononce les amendes liées au permis de louer, et non plus le préfet. Le décret n° 2024-970 du 30 octobre 2024 précise comment elles sont encaissées : tout l’argent revient à la commune. Les contrôles deviennent locaux, et donc plus probables.

Deux régimes coexistent, tous deux décidés localement : la déclaration de mise en location, à déposer dans les quinze jours suivant la signature du bail, et l’autorisation préalable, à obtenir avant la mise en location. L’autorisation est valable deux ans, doit être jointe au bail et se renouvelle à chaque nouvelle mise en location. Le silence de l’administration pendant un mois vaut accord.

Les montants à jour : jusqu’à 5 000 € si vous n’avez pas déclaré la location ou pas demandé l’autorisation. Jusqu’à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans, ou si vous louez malgré un refus. Dans tous les cas, vous avez un mois pour régulariser et vous expliquer, et l’amende ne remet pas en cause le bail.

Il n’existe pas de liste nationale des communes concernées : la mairie et l’agence départementale d’information sur le logement sont les seules références fiables, et le dispositif peut ne couvrir qu’une partie du territoire communal. En Eure-et-Loir, Chartres applique une autorisation préalable sur son centre-ville depuis le 1er septembre 2022, et a publié un élargissement du périmètre au 1er février 2027.

Le prêt collectif en copropriété : le droit est prêt, les banques non

Le cadre juridique est complet depuis le 28 juillet 2025, avec les décrets n° 2025-499 du 6 juin et n° 2025-711 du 25 juillet 2025. Le prêt collectif à adhésion automatique permet à une copropriété d’emprunter pour ses travaux sans que chaque copropriétaire ait à monter son propre dossier.

Le prêt se vote avec la même majorité que les travaux qu’il finance : il n’a pas besoin de l’accord de tous.
Tous les copropriétaires y participent d’office. Pour ne pas participer, il faut prévenir le syndic par écrit dans les deux mois suivant le compte rendu d’assemblée, puis verser sa part dans les six mois.
Durée maximale de vingt-cinq ans, avec un garant qui rembourse la banque immédiatement si un copropriétaire ne paie pas.
Si vous vendez, la charge du prêt suit le logement : ni la banque ni le garant n’ont à donner leur accord.
Le Fonds de garantie pour la rénovation rembourse à la banque 50 % de ses pertes, et 80 % pour les copropriétés en difficulté suivies par l’État ou la commune. Les contrats types ont été publiés le 17 avril 2026.

Il faut cependant dire les choses comme elles sont : d’après la presse spécialisée de juillet 2026, aucune banque ne distribue effectivement ce prêt, les établissements jugeant le mécanisme de garantie trop contraignant. Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026, et en attente au Sénat, leur laisserait choisir librement leur garantie. Le dispositif existe donc en droit, pas encore en pratique.

Les aides de l’Anah pour un bailleur qui rénove

L’Anah (Agence nationale de l’habitat) est l’organisme public qui finance la rénovation des logements privés. Elle aide surtout les propriétaires qui habitent leur logement, mais aussi les bailleurs qui remettent en état un logement très dégradé, à condition de le louer ensuite à un loyer modéré. Ces aides ne viennent pas de la loi habitat dégradé, mais elles en sont le complément : quand un logement doit être rénové, elles pèsent souvent plus lourd que la loi elle-même. Les montants ci-dessous sont ceux que l’Anah a fixés le 26 juin 2026.

Travaux lourds, logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant des travaux, dans la limite de 1 000 € HT par mètre carré et de 28 000 € HT au plafond majoré.
Travaux de sécurité ou de salubrité : 35 %, 750 € HT par mètre carré, 21 000 € HT au maximum.
Logement dégradé : 25 %, dans la limite de 15 000 € HT.
Dans tous les cas, le plafond se calcule sur 80 m² au maximum.

Les conditions sont exigeantes. Il faut louer pendant six ans minimum après les travaux, atteindre au moins la classe D du DPE, sauf exception, faire un audit énergétique, passer par une entreprise RGE et signer une convention avec l’Anah, c’est-à-dire vous engager à louer à un loyer plafonné, à des locataires aux revenus modestes (c’est le dispositif Loc’Avantages). Pour les travaux lourds au plafond majoré, un professionnel doit en plus piloter le chantier pour vous. S’y ajoutent des primes : 1 000 € si vous passez par une association qui loue à votre place, 2 000 € si vous réservez le logement à des publics prioritaires. Cette dernière monte à 4 000 € dans les zones où les loyers libres dépassent largement les loyers sociaux.

Ce qui reste à paraître, et ce qui est encore en débat

Deux sujets méritent d’être suivis, parce qu’ils peuvent changer la donne pour un propriétaire bailleur.

Le registre des copropriétés. Chaque copropriété est inscrite dans un registre national tenu par l’Anah, avec ses informations essentielles : nombre de logements, budget, syndic. C’est le syndic qui le met à jour, pas vous. Un décret du 19 août 2025 y ajoute de nouvelles informations obligatoires : les procédures en cours pour logement insalubre, le plan de travaux sur plusieurs années, le diagnostic énergétique de l’immeuble, ses équipements, l’argent mis de côté pour les travaux et les impayés.
Le syndic a jusqu’en février 2027 pour les déclarer. S’il ne le fait pas, il risque une pénalité par jour de retard, et surtout la copropriété perd le droit aux subventions publiques, celles de l’Anah comprises. Si vous êtes copropriétaire, demandez à votre syndic où il en est.
Les règles d’hygiène des logements. La hauteur sous plafond, la lumière ou la possibilité d’habiter une cave ou des combles devaient être fixées par un décret national de juillet 2023. Le Conseil d’État l’a annulé en partie le 29 août 2024 : ce sont donc à nouveau les règles propres à chaque département qui s’appliquent (le « règlement sanitaire départemental »).
Un nouveau décret est annoncé mais n’est pas paru. Si vous louez ou envisagez de louer un sous-sol, une cave ou des combles aménagés, les critères restent incertains : renseignez-vous auprès de la mairie avant de vous lancer.

Deux textes sont par ailleurs en cours d’examen au Parlement. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Et une proposition de loi sur le statut du bailleur privé et les garanties du prêt collectif, adoptée par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026. Aucun des deux n’est promulgué, et rien de ce qu’ils prévoient ne s’applique aujourd’hui. Pour une vue d’ensemble des obligations qui pèsent sur un bailleur, nous les avons réunies dans le guide complet de la gestion locative.

Suivre ces textes, vérifier les règles de votre commune, relancer le syndic : c’est une partie de notre travail. Quand vous nous confiez la gestion de votre bien, nous vérifions si un permis de louer s’applique à votre logement et faisons les démarches avant chaque mise en location. Nous suivons aussi les décisions de la copropriété et vous prévenons quand un changement de règle vous concerne. Pour en parler, contactez-nous.

Les questions les plus fréquentes sur la loi habitat dégradé

Mon immeuble est-il soumis au diagnostic structurel ?Seulement s’il est collectif, qu’il a plus de quinze ans et qu’il se trouve dans un secteur délimité par délibération de votre commune. Ces périmètres figurent dans les annexes du plan local d’urbanisme. Hors de ces secteurs, l’obligation ne s’applique pas.

Que risque un propriétaire qui loue sans permis de louer là où il est exigé ?Jusqu’à 5 000 € d’amende pour un défaut de déclaration ou d’autorisation, et 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus. L’amende est prononcée par le maire depuis 2024. Elle ne remet pas en cause la validité du bail.

Comment savoir si ma commune applique le permis de louer ?Il n’existe pas de liste nationale. La mairie et l’agence départementale d’information sur le logement sont les sources fiables. Attention : le dispositif peut ne couvrir qu’une partie de la commune.

Ma copropriété peut-elle emprunter pour financer ses travaux ?Le cadre juridique le permet depuis juillet 2025, sur vingt-cinq ans au maximum et avec une contre-garantie publique. En pratique, aucune banque ne proposait ce prêt à l’été 2026. Mieux vaut interroger votre syndic sur les offres réellement disponibles avant de bâtir un plan de financement dessus.

La loi habitat dégradé m’oblige-t-elle à faire des travaux ?Pas par elle-même. Elle renforce les moyens des communes pour imposer un diagnostic, sanctionner les locations non déclarées et traiter les immeubles indignes. L’obligation de travaux naît d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, ou des critères de décence, pas de la loi elle-même.