Louer un logement neuf : ce qu’il faut vérifier avant le premier locataire

Louer un logement neuf, c’est composer avec un acteur de plus : le promoteur, qui reste tenu de réparer pendant un, deux ou dix ans selon la nature du défaut. Les défauts signalés à la livraison, les reprises et l’état des lieux d’entrée ne se traitent donc pas comme dans l’ancien.

A retenir :

Ce qui n’est pas inscrit le jour de la livraison devient beaucoup plus difficile à faire réparer
Vous avez treize mois pour agir, et seule une procédure devant le juge arrête ce compte à rebours
Deux ans pour les équipements, dix ans pour la solidité : ces garanties sont les vôtres, pas celles de votre locataire, qui n’a aucun recours contre le promoteur
Sur un logement neuf, l’état des lieux d’entrée se soigne plus, pas moins : sans la trace écrite d’un logement impeccable, rien n’est démontrable à la sortie

Réception, livraison, visite préalable : trois rendez-vous à ne pas confondre

La réception, c’est le promoteur qui la fait avec ses entreprises, sans vous : c’est pourtant elle qui déclenche les garanties de deux et dix ans. La livraison, c’est votre rendez-vous : on vous remet les clés et vous payez les derniers 5 % du prix. Les deux dates sont différentes, parfois de plusieurs mois. Si l’immeuble a été réceptionné en décembre et que vous êtes livré en mars, trois mois de la garantie de dix ans sont déjà passés. Demandez le compte rendu de réception : il dit ce qui reste à courir et les défauts déjà signalés avant vous.

La visite qu’on vous propose quelques semaines avant, appelée pré-livraison ou visite cloisons, n’est imposée par aucune loi : c’est un usage, qui ne devient obligatoire que s’il figure dans votre contrat de réservation. Surtout, ce que vous y notez n’a aucune valeur. Seuls comptent les défauts inscrits le jour de la livraison.

Dernière idée reçue : vous n’êtes pas propriétaire le jour où on vous remet les clés. Vous l’êtes depuis la signature chez le notaire, du terrain d’abord, puis du logement au fur et à mesure de sa construction (article 1601-3 du code civil). La livraison vous donne l’usage, pas la propriété.

Les réserves : que se passe-t-il si on en oublie une ?

Une réserve, c’est un défaut que vous faites inscrire noir sur blanc le jour de la livraison. En oublier une n’est pas dramatique : vous avez encore un mois après la remise des clés pour la signaler par écrit au promoteur (article 1642-1 du code civil). Ce n’est qu’après ce mois que le vendeur peut refuser d’en répondre.

Mais deux compteurs tournent l’un après l’autre : un mois pour signaler, puis un an pour aller devant le juge si rien ne bouge. Soit treize mois en tout à partir de la remise des clés. Et ce deuxième délai ne se met jamais en pause : ni vos relances, ni une lettre recommandée, ni les promesses du promoteur ne l’arrêtent. Seule une procédure devant le juge, même en urgence, l’interrompt.

Faire inscrire un défaut le jour de la livraison ne prolonge donc pas ces treize mois. Ce que ça change, c’est la preuve : ce sera au promoteur de démontrer que le défaut n’existait pas, et non à vous de prouver qu’il était déjà là.

Autre chose qu’on découvre souvent trop tard : aucune loi n’oblige le promoteur à réparer dans un délai précis. Ce délai figure seulement dans votre contrat, souvent trente, soixante ou quatre-vingt-dix jours. Une proposition de loi a voulu imposer une réparation dans l’année suivant la remise des clés ; elle n’a pas abouti.

Si rien n’est écrit, le promoteur doit réparer dans un délai raisonnable, et c’est le juge qui décide de ce qui est raisonnable.

Bloquer les derniers 5 % du prix : le seul vrai moyen de pression

Les derniers 5 % du prix se paient le jour où on vous remet les clés. S’il reste des défauts, vous pouvez ne pas les verser au promoteur : vous les déposez à la Caisse des dépôts, qui les garde le temps que tout soit réparé. C’est ce qu’on appelle consigner, et la loi le prévoit (article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation). C’est votre seul vrai moyen de pression, et presque personne ne s’en sert.

Un seul défaut suffit, même minime. Vous n’avez besoin ni d’un constat, ni de l’accord du promoteur, ni d’un juge : vous le faites vous-même, gratuitement. La Cour de cassation a même jugé qu’annoncer votre intention de consigner suffit à suspendre votre obligation de payer.

Et consigner, c’est payer : le promoteur doit donc vous remettre les clés, et il ne peut pas annuler la vente. Refuser les clés à quelqu’un qui a consigné dans les règles est même un délit (article L. 263-1 du même code). C’est pourtant courant : d’après l’enquête de l’UFC-Que Choisir, la consignation est refusée dans près de trois cas sur quatre.

Deux limites. Vous ne pouvez bloquer que ces 5 %, pas davantage, sauf à prouver que le logement est inachevé. Et une somme qui reste bloquée longtemps complique une revente, puisque le prix n’est pas considéré comme définitivement payé tant que le désaccord dure.

Quelles garanties vous protègent, et pendant combien de temps

Commençons par une confusion très répandue. La garantie de parfait achèvement, celle d’un an dont tout le monde parle, ne vous appartient pas : elle lie les entreprises au promoteur, qui est leur client (article 1792-6 du code civil). Vous, vous héritez des autres garanties le jour de la vente (article 1646-1), mais pas de celle-là.

Voici celles sur lesquelles vous pouvez vraiment compter :

Les défauts visibles : treize mois. Un mois pour les signaler, un an pour agir en justice (article 1642-1 du code civil). C’est la plus courte, et la plus importante.
Les équipements : deux ans. Robinetterie, volets, chaudière, interphone, tout ce qui se démonte sans abîmer le bâtiment.
Le gros œuvre : dix ans. Ce qui menace la solidité du bâtiment ou rend le logement inhabitable.
Pour ces deux dernières, le délai part de la réception, pas de votre remise des clés.
Le bruit : plus de régime à part. La garantie d’un an propre à l’isolation phonique a été supprimée le 1er juillet 2021 (article L. 111-11 du code de la construction).
Un défaut d’isolation suit donc le sort des autres : à signaler dans le mois s’il s’entend dès la livraison, ou couvert dix ans s’il rend le logement inhabitable.
La garantie d’achèvement. Une banque ou un assureur termine le chantier si le promoteur fait faillite. Sans elle, la vente serait nulle, mais elle ne couvre ni les défauts ni les retards.

En pratique, tout passe par le promoteur : vous lui réclamez la réparation sur le fondement de l’article 1642-1, et c’est lui qui fait revenir ses entreprises en actionnant la garantie d’un an dont il bénéficie, lui.

Un point à retenir dès lors que le logement est loué : ces garanties suivent le propriétaire, pas l’occupant. Elles se transmettent aux propriétaires suivants (article 1646-1), mais la Cour de cassation a jugé qu’un locataire ne peut pas les invoquer, même s’il a payé les travaux. Votre locataire ne s’adressera donc jamais au promoteur : il s’adressera à vous.

Peut-on louer avant que tout soit réparé ?

Ce qui compte n’est pas le nombre de défauts, c’est lesquels. Un problème de chauffage, d’eau, d’électricité, d’étanchéité ou de ventilation rend le logement non décent : vous ne pouvez pas le louer, quel que soit le manque à gagner. Des finitions (peinture, joints, seuils, placards) ne l’empêchent pas.

La seule enquête qui existe, menée par l’UFC-Que Choisir auprès de 746 acheteurs et publiée en 2018, donne un logement sur cinq livré sans aucun défaut, une douzaine de défauts en moyenne pour les autres, et 16 % de logements difficilement habitables. Personne n’a mesuré, en revanche, combien de logements sont loués avant que tout soit réparé.

Si vous louez malgré des finitions à reprendre, quatre précautions. Notez-les dans l’état des lieux d’entrée, sinon on vous les reprochera plus tard comme des dégâts du locataire. Prévenez le locataire par écrit avant la signature : des travaux annoncés passent pour une formalité, des travaux découverts passent pour un vice caché. N’ayez pas soldé le prix sans avoir consigné. Et surveillez vos treize mois.

C’est ce dernier point qui pose problème. Chez un locataire, tout prend plus de temps : il faut le prévenir, trouver des créneaux compatibles avec son travail, éviter les week-ends et les jours fériés sans son accord. Trois jours de chantier dans un logement vide peuvent devenir trois semaines. Pendant ce temps, votre délai pour agir contre le promoteur s’épuise, et une fois passé, vous restez responsable vis-à-vis de votre locataire sans plus aucun recours.

Ce qui change vraiment par rapport à un logement ancien

Le diagnostic énergétique. Obligatoire, neuf ou pas. C’est le promoteur qui le fait faire pendant la construction (article L. 126-27 du code de la construction), et il vaut dix ans.
Ne le confondez pas avec l’attestation de fin de travaux : celle-ci est destinée à l’administration, le diagnostic est destiné à votre locataire.
Plomb, amiante, électricité, gaz : rien à prévoir. Plomb et amiante ne visent que les immeubles d’avant 1949 et les permis de construire d’avant juillet 1997. Électricité et gaz ne deviendront obligatoires qu’aux quinze ans de l’installation.
Le piège de l’état des risques. Il doit dater de moins de six mois le jour de la première visite, et être refait à la signature du bail si quelque chose a changé (article R. 125-25 du code de l’environnement).
C’est celui qu’on oublie en se disant qu’un logement neuf n’a besoin de rien.
Les travaux pendant la location. Votre locataire ne peut pas les refuser, la gêne n’est pas un motif. Mais prévenez-le par écrit avant le chantier, en disant ce qui sera fait et comment : sans cette lettre, son refus devient légitime.
Au-delà de vingt et un jours de travaux, vous lui devez une baisse de loyer, proportionnelle à leur durée et à la partie du logement concernée.

Côté loyer, un logement neuf se loue un peu plus cher qu’un ancien équivalent, grâce à ses charges réduites et à son confort, mais l’écart reste modéré et la méthode pour le fixer ne change pas : elle est détaillée dans l’article sur la fixation du loyer.

Un point à vérifier avant de fixer quoi que ce soit : si vous avez acheté avec une réduction d’impôt, elle vous impose un loyer plafonné, des locataires sous conditions de ressources et un délai pour louer, sous peine de devoir la rembourser. Attendre que tout soit réparé peut donc coûter plus cher que de louer.

Chaque étape du cycle locatif est détaillée dans le guide complet de la gestion locative.

Les questions les plus fréquentes sur la mise en location d’un logement neuf

Puis-je louer avant que toutes les réserves soient levées ?Oui, si le logement est décent. Un problème de chauffage, d’eau, d’électricité, d’étanchéité ou de ventilation l’interdit. Pour de simples finitions, c’est possible : notez-les dans l’état des lieux d’entrée et prévenez le locataire par écrit avant la signature.

J’ai oublié une réserve au procès-verbal de livraison, est-elle perdue ?Non. Vous avez encore un mois après la remise des clés pour la signaler par écrit au promoteur (article 1642-1 du code civil), puis un an pour aller devant le juge, soit treize mois en tout. Seule une procédure judiciaire arrête ce compte à rebours.

Mon locataire peut-il refuser l’accès aux entreprises venues lever les réserves ?Non, il doit les laisser entrer. Mais vous devez l’avoir prévenu par écrit avant le début du chantier, en précisant ce qui sera fait et comment : sans cette lettre, son refus devient légitime. Et pas de chantier le week-end ni un jour férié sans son accord.

Qui doit fournir le diagnostic de performance énergétique d’un logement neuf ?Le promoteur, qui le fait établir pendant la construction (article L. 126-27 du code de la construction). Il est obligatoire pour tout logement neuf et vaut dix ans : il couvrira vos dix premières années de location. L’attestation de fin de travaux ne le remplace pas.

Le promoteur ne lève pas les réserves, que puis-je faire ?Si vous avez consigné les 5 %, vous gardez un moyen de pression. Sinon, lettre recommandée de mise en demeure, puis saisine du juge en référé : c’est la seule démarche qui arrête le délai de treize mois. Une relance amiable, même suivie de promesses, ne l’arrête pas.