Une réforme de l'imposition des plus-values immobilières ? - Décryptage

La Cour des comptes vient de publier un rapport important sur l’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Le sujet n’est pas technique pour rien : il peut changer la rentabilité d’un investissement au moment de la revente.

Chez DS Gestion à Rambouillet, on suit ce type d’évolution dès qu’elles apparaissent, pour que nos clients ne soient jamais pris au dépourvu. Cet article résume ce que dit la Cour, ce qu’elle propose, et surtout ce qu’il faut anticiper pour les propriétaires si une réforme arrive.

Une réforme de l'imposition des plus-values immobilières ? - Décryptage

La Cour des comptes vient de publier un rapport important sur l’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Le sujet n’est pas technique pour rien : il peut changer la rentabilité d’un investissement au moment de la revente.

Ce que dit la Cour des comptes : constat et idées de réforme

Le rapport fait un constat très clair : le système actuel est difficile à comprendre, plein d’exceptions, et donne des résultats très différents selon les situations.
Il rappelle aussi que les plus-values immobilières rapportent environ 4 milliards d’euros par an à l’État, ce qui n’est pas négligeable dans le contexte actuel.

Les problèmes soulevés

Règles trop compliquées, avec des durées différentes selon les biens.
Manque de clarté pour les propriétaires.
Recettes variables d’une année à l’autre selon le marché.
Exonérations jugées trop longues, notamment après 22 ou 30 ans.

Les pistes proposées par la Cour des comptes

Un système plus simple avec un abattement identique pour tout le monde.
Des règles harmonisées pour éviter les décalages entre impôt et prélèvements sociaux.
Un nettoyage des “exceptions” actuelles, qui rendent la lecture difficile.
Des règles qui n’encouragent pas les propriétaires à garder un bien uniquement pour attendre l’exonération totale.

Rien n’est voté, mais le sujet est relancé, et il reviendra tôt ou tard dans un projet de loi.

Ce que dit la Cour des comptes : constat et idées de réforme

Les problèmes soulevés

Règles trop compliquées, avec des durées différentes selon les biens.
Manque de clarté pour les propriétaires.
Recettes variables d’une année à l’autre selon le marché.
Exonérations jugées trop longues, notamment après 22 ou 30 ans.

Les pistes proposées par la Cour des comptes

Un système plus simple avec un abattement identique pour tout le monde.
Des règles harmonisées pour éviter les décalages entre impôt et prélèvements sociaux.
Un nettoyage des “exceptions” actuelles, qui rendent la lecture difficile.
Des règles qui n’encouragent pas les propriétaires à garder un bien uniquement pour attendre l’exonération totale.

Rien n’est voté, mais le sujet est relancé, et il reviendra tôt ou tard dans un projet de loi.

Pourquoi cela concerne aussi les propriétaires qui n’ont pas prévu de vendre

Beaucoup de bailleurs pensent : “Je n’ai pas l’intention de vendre, donc ça ne me touche pas.”
En réalité, cela touche tout le monde, parce que :

La rentabilité d’un investissement se calcule du premier jour… jusqu’à la revente, même si elle est lointaine.
Revendre un bien pour en acheter un autre dépend du montant de la plus-value à payer.
Les projets de transmission (donation, succession) sont liés à la valeur du bien.
Certains propriétaires revendent plus tôt que prévu pour financer un autre projet.

Bref : même si la vente n’est pas d’actualité, la fiscalité de sortie reste un élément important de votre stratégie patrimoniale.
C’est aussi pour cela que DS Gestion suit ces sujets en continu.

Pourquoi cela concerne aussi les propriétaires qui n’ont pas prévu de vendre

Beaucoup de bailleurs pensent : “Je n’ai pas l’intention de vendre, donc ça ne me touche pas.”
En réalité, cela touche tout le monde, parce que :

La rentabilité d’un investissement se calcule du premier jour… jusqu’à la revente, même si elle est lointaine.
Revendre un bien pour en acheter un autre dépend du montant de la plus-value à payer.
Les projets de transmission (donation, succession) sont liés à la valeur du bien.
Certains propriétaires revendent plus tôt que prévu pour financer un autre projet.

Si la réforme durcit la fiscalité : les risques pour les investisseurs

C’est le scénario dont on parle le plus souvent : moins d’abattements, plus d’impôt, ou un système moins avantageux.

Analyse stratégique

Un durcissement pourrait ressembler à :

Un abattement plus faible ou plus lent.
Une imposition qui reste partielle même après 22 ou 30 ans.
Un taux global plus élevé en regroupant impôt et prélèvements sociaux.
Un alignement des règles entre différents types de locations.

Un exemple simple

Vous achetez un bien 150 000 € et le revendez 250 000 € après 15 ans.
Plus-value : 100 000 €.

Aujourd’hui :

Après abattements, la part imposable tourne souvent autour de 12 000 à 18 000 €.

Dans un système durci :

Si l’abattement n’est que de 30 %, la part imposable pourrait monter à 70 000 €.

Conséquence : plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence.

Analyse terrain

Pour les propriétaires bailleurs, cela peut signifier :

Repenser les projets de revente.
Garder les biens plus longtemps pour “absorber” la fiscalité.
Moins de marge pour changer de bien ou réinvestir.
Un impact sur la rentabilité globale.

Ce n’est pas alarmant, mais c’est important d’en être conscient et de prévoir votre stratégie d’investissement en conséquence.

Si la réforme durcit la fiscalité : les risques pour les investisseurs

C’est le scénario dont on parle le plus souvent : moins d’abattements, plus d’impôt, ou un système moins avantageux.

Analyse stratégique

Un durcissement pourrait ressembler à :

Un abattement plus faible ou plus lent.
Une imposition qui reste partielle même après 22 ou 30 ans.
Un taux global plus élevé en regroupant impôt et prélèvements sociaux.
Un alignement des règles entre différents types de locations.

Un exemple simple

Vous achetez un bien 150 000 € et le revendez 250 000 € après 15 ans.
Plus-value : 100 000 €.

Aujourd’hui :

Après abattements, la part imposable tourne souvent autour de 12 000 à 18 000 €.

Dans un système durci :

Si l’abattement n’est que de 30 %, la part imposable pourrait monter à 70 000 €.

Conséquence : plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence.

Analyse terrain

Pour les propriétaires bailleurs, cela peut signifier :

Repenser les projets de revente.
Garder les biens plus longtemps pour “absorber” la fiscalité.
Moins de marge pour changer de bien ou réinvestir.
Un impact sur la rentabilité globale.

Ce n’est pas alarmant, mais c’est important d’en être conscient et de prévoir votre stratégie d’investissement en conséquence.

Si la réforme adoucit la fiscalité : une opportunité pour les bailleurs

Ce scénario est moins souvent évoqué, mais reste possible si le gouvernement veut rendre le système plus clair et plus attractif pour fluidifier et relancer le marché de l’immobilier.

Analyse stratégique

Une réforme “positive” pourrait :

Rendre les abattements plus rapides.
Réduire le poids des prélèvements sociaux.
Encourager la mise en location dans certaines zones.
Donner plus de visibilité aux propriétaires.

Analyse terrain

Pour les investisseurs, cela créerait :

Des reventes plus simples et moins coûteuses.
La possibilité d’arbitrer plus tôt.
Une rentabilité globale plus élevée.
Un encouragement à réinvestir.

Exemple

Avec un abattement de 10 % par an entre la 5e et la 12e année, l’investisseur revend au bout de 12 ans avec 70 % d’abattement.

Imposable : 30 000 € au lieu de 70 000 € dans l’exemple précédent.

C’est un gain fiscal important.

Si la réforme adoucit la fiscalité : une opportunité pour les bailleurs

Ce scénario est moins souvent évoqué, mais reste possible si le gouvernement veut rendre le système plus clair et plus attractif pour fluidifier et relancer le marché de l’immobilier.

Analyse stratégique

Une réforme “positive” pourrait :

Rendre les abattements plus rapides.
Réduire le poids des prélèvements sociaux.
Encourager la mise en location dans certaines zones.
Donner plus de visibilité aux propriétaires.

Analyse terrain

Pour les investisseurs, cela créerait :

Des reventes plus simples et moins coûteuses.
La possibilité d’arbitrer plus tôt.
Une rentabilité globale plus élevée.
Un encouragement à réinvestir.

Exemple

Avec un abattement de 10 % par an entre la 5e et la 12e année, l’investisseur revend au bout de 12 ans avec 70 % d’abattement.

Imposable : 30 000 € au lieu de 70 000 € dans l’exemple précédent.

C’est un gain fiscal important.

Notre avis d'expert

Que la réforme aille dans un sens ou dans l’autre, la seule certitude est que le système actuel sera revu tôt ou tard. La Cour des comptes a ouvert le sujet, et ce type de rapport finit presque toujours par inspirer une réforme.

Ce qui compte dans ce cas c’est de prévoir, pour ne jamais être pris au dépourvu le jour où ça change. Mais vous n’êtes pas obligé d’anticiper si vous savez vous entourer.

Chez DS Gestion, on suit ces évolutions grâce à une veille assidue et détaillée. Et dès qu’elles apparaissent, on accompagne nos clients pour qu’ils puissent les anticiper, et ainsi maximiser leurs profits tout en réduisant leur charge mentale.

Les questions fréquemment posées :

Est-ce que la fiscalité des plus-values va changer ?

C’est probable dans les prochaines années, mais la forme exacte n’est pas encore connue.

Je n’ai pas prévu de vendre. Est-ce que cela me concerne ?

Oui, car la fiscalité de sortie fait partie de la rentabilité globale, impacte vos imprévus et joue aussi sur vos projets futurs.

Est-ce que je risque de payer plus qu’avant ?

C’est probable. Si les abattements diminuent, l’impôt à payer à la revente pourrait être plus important.

Quelles sont les règles aujourd’hui ?

Exonération totale :

Après 22 ans pour l’impôt,
Après 30 ans pour les prélèvements sociaux,
Et tout de suite pour la résidence principale.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Prix de vente (–) prix d’achat (–) frais et travaux (+) abattements selon la durée de détention.

Comment me préparer en tant que bailleur ?

En suivant vos objectifs à long terme, en anticipant les scénarios de revente et en vous faisant accompagner. DS Gestion peut vous aider à y voir clair.