Nouveau guide pratique 2025 de la réglementation du meublé de tourisme : tout ce qu’un propriétaire doit savoir
La nouvelle version du Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme, publiée par le ministère de la Transition écologique, s’impose comme une référence incontournable pour tous les propriétaires de locations saisonnières. Elle intègre des évolutions lourdes — tant législatives que techniques — qui redéfinissent en profondeur le cadre dans lequel opèrent les meublés de tourisme en France.
Dans cet article, nos experts chez DS Gestion à Rambouillet vous expliquent les principales nouveautés, pour offrir à nos clients des repères pratiques pour qu’ils puissent anticiper et s’adapter facilement.
Nouveau guide pratique 2025 de la réglementation du meublé de tourisme : tout ce qu’un propriétaire doit savoir
La nouvelle version du Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme, publiée par le ministère de la Transition écologique, s’impose comme une référence incontournable pour tous les propriétaires de locations saisonnières. Elle intègre des évolutions lourdes — tant législatives que techniques — qui redéfinissent en profondeur le cadre dans lequel opèrent les meublés de tourisme en France.
Dans cet article, nos experts chez DS Gestion à Rambouillet vous expliquent les principales nouveautés, pour offrir à nos clients des repères pratiques pour qu’ils puissent anticiper et s’adapter facilement.
Le contexte législatif : la « loi Le Meur » et le règlement européen STR
-
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
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Le règlement européen n° 2024/1028 (STR : short-term rentals), adopté le 11 avril 2024, prévoit une plateforme européenne harmonisée pour enregistrer les locations de courte durée, et impose des obligations de partage de données normalisées.
Ces textes convergent vers un objectif clair : renforcer la maîtrise locale des offres de meublés touristiques, améliorer la transparence et lutter contre les abus, tout en imposant des obligations plus strictes de performance énergétique.
Le contexte législatif : la « loi Le Meur » et le règlement européen STR
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La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
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Le règlement européen n° 2024/1028 (STR : short-term rentals), adopté le 11 avril 2024, prévoit une plateforme européenne harmonisée pour enregistrer les locations de courte durée, et impose des obligations de partage de données normalisées.
Ces textes convergent vers un objectif clair : renforcer la maîtrise locale des offres de meublés touristiques, améliorer la transparence et lutter contre les abus, tout en imposant des obligations plus strictes de performance énergétique.
Enregistrement et changement d’usage : ce qui change
De la simple déclaration au numéro d’enregistrement national (mi-2026)
-
Jusqu’à mi-2026, dans les communes qui n’appliquent pas le dispositif d’enregistrement, les propriétaires doivent effectuer une déclaration simple en mairie (formulaire Cerfa n° 14004) sous peine d’amende (jusqu’à 450 €).
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Dans les communes qui appliquent déjà le dispositif, l’obtention d’un numéro d’enregistrement est obligatoire, quel que soit le type de meublé (résidence principale ou secondaire). Ce numéro est à mentionner dans chaque annonce.
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À partir de mai 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire sur tout le territoire, via un portail national unique.
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Dès la fin de l’année 2025, les communes pourront exiger automatiquement des données aux plateformes via une API « meublés » centralisée.
À noter : obtenir un numéro d’enregistrement ne garantit pas la conformité à toutes les autres normes applicables (urbanisme, DPE, copropriété, etc.).
Changement d’usage : extension et quotas possibles
-
La procédure de changement d’usage peut désormais être étendue à toute commune par simple délibération, sans nécessité d’accord préfectoral.
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Les communes peuvent fixer des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage.
-
Le maire, par délibération motivée, peut réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).
-
En zone où la copropriété l’exige, les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme (article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965).
-
Pour les copropriétés existantes, l’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, et doit déjà interdire les activités commerciales des lots concernés.
Exception importante : la location de la résidence principale demeure exemptée de changement d’usage, dans la limite des conditions légales.
Enregistrement et changement d’usage : ce qui change
De la simple déclaration au numéro d’enregistrement national (mi-2026)
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Jusqu’à mi-2026, dans les communes qui n’appliquent pas le dispositif d’enregistrement, les propriétaires doivent effectuer une déclaration simple en mairie (formulaire Cerfa n° 14004) sous peine d’amende (jusqu’à 450 €).
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Dans les communes qui appliquent déjà le dispositif, l’obtention d’un numéro d’enregistrement est obligatoire, quel que soit le type de meublé (résidence principale ou secondaire). Ce numéro est à mentionner dans chaque annonce.
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À partir de mai 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire sur tout le territoire, via un portail national unique.
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Dès la fin de l’année 2025, les communes pourront exiger automatiquement des données aux plateformes via une API « meublés » centralisée.
À noter : obtenir un numéro d’enregistrement ne garantit pas la conformité à toutes les autres normes applicables (urbanisme, DPE, copropriété, etc.).
Changement d’usage : extension et quotas possibles
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La procédure de changement d’usage peut désormais être étendue à toute commune par simple délibération, sans nécessité d’accord préfectoral.
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Les communes peuvent fixer des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage.
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Le maire, par délibération motivée, peut réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).
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En zone où la copropriété l’exige, les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme (article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965).
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Pour les copropriétés existantes, l’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, et doit déjà interdire les activités commerciales des lots concernés.
Exception importante : la location de la résidence principale demeure exemptée de changement d’usage, dans la limite des conditions légales.
Performance énergétique & DPE : les nouveaux seuils et les échéances
L’un des pivots du guide 2025 est l’alignement progressif des exigences en matière de performance énergétique des meublés de tourisme sur celles des locations à long terme.
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Pour obtenir une autorisation de changement d’usage (temporaire ou définitive), un DPE compris entre A et E est requis pour les meublés situés en France métropolitaine.
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À compter du 1ᵉʳ janvier 2034, tous les meublés (hors résidence principale du loueur) devront respecter les seuils de performance énergétique d’un logement décent, c’est-à-dire un classement A à D en métropole (et A à E dans les DOM) selon l’article L. 324-2-2 du code du tourisme.
-
Si un loueur ne fournit pas un DPE valide dans les deux mois après demande du maire, il s’expose à une astreinte administrative de 100 €/jour.
-
En cas de location malgré un DPE non conforme, retrait du numéro d’enregistrement et amende administrative jusqu’à 5 000 €.
Il est aujourd’hui essentiel d’anticiper ces contraintes, d’évaluer les travaux énergétiques, et de prioriser les logements les plus dégradés, pour éviter d’être hors-jeu en 2034.
Performance énergétique & DPE : les nouveaux seuils et les échéances
L’un des pivots du guide 2025 est l’alignement progressif des exigences en matière de performance énergétique des meublés de tourisme sur celles des locations à long terme.
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Pour obtenir une autorisation de changement d’usage (temporaire ou définitive), un DPE compris entre A et E est requis pour les meublés situés en France métropolitaine.
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À compter du 1ᵉʳ janvier 2034, tous les meublés (hors résidence principale du loueur) devront respecter les seuils de performance énergétique d’un logement décent, c’est-à-dire un classement A à D en métropole (et A à E dans les DOM) selon l’article L. 324-2-2 du code du tourisme.
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Si un loueur ne fournit pas un DPE valide dans les deux mois après demande du maire, il s’expose à une astreinte administrative de 100 €/jour.
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En cas de location malgré un DPE non conforme, retrait du numéro d’enregistrement et amende administrative jusqu’à 5 000 €.
Il est aujourd’hui essentiel d’anticiper ces contraintes, d’évaluer les travaux énergétiques, et de prioriser les logements les plus dégradés, pour éviter d’être hors-jeu en 2034.
Fiscalité 2025 : abattements revus, régime micro-BIC resserré
La réforme fiscale, combinée à la loi Le Meur, modifie sensiblement la donne pour les loueurs de meublés :
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À partir des revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 :
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Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
-
Meublés non classés : abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs.
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-
Le régime micro-BIC applicable aux meublés non classés est donc désormais limité : seuls les propriétaires percevant jusqu’à 15 000 € peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %. Au-delà, c’est le régime réel qui s’impose.
-
Pour les loueurs déjà éligibles au régime réel, cette réforme peut être une opportunité : la déduction des charges réelles + amortissements peut dépasser les anciens abattements (30 % / 50 %).
Ce qu’on peut en retenir : abattement plus serré + seuils abaissés = la mutualisation des optimisations fiscales devient indispensable.
Fiscalité 2025 : abattements revus, régime micro-BIC resserré
La réforme fiscale, combinée à la loi Le Meur, modifie sensiblement la donne pour les loueurs de meublés :
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À partir des revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 :
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Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
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Meublés non classés : abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs.
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Le régime micro-BIC applicable aux meublés non classés est donc désormais limité : seuls les propriétaires percevant jusqu’à 15 000 € peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %. Au-delà, c’est le régime réel qui s’impose.
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Pour les loueurs déjà éligibles au régime réel, cette réforme peut être une opportunité : la déduction des charges réelles + amortissements peut dépasser les anciens abattements (30 % / 50 %).
Ce qu’on peut en retenir : abattement plus serré + seuils abaissés = la mutualisation des optimisations fiscales devient indispensable.
Autres obligations clés & sanctions
Durée maximale de location des résidences principales
-
Dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement, la location d’une résidence principale comme meublé touristique est limitée à 120 jours/an (sauf délibération municipale contraire fixant la limite à 90 jours/an).
-
En pratique, plusieurs communes anticipent le passage à 90 jours à compter de 2025.
Copropriété et information du syndic
-
Tout nouveau règlement de copropriété doit explicitement autoriser (ou non) la location en meublé touristique.
-
Dans les copropriétés existantes, un bailleur ou locataire réalisant une location de meublé touristique doit informer le syndic. Le syndic, de son côté, devra inscrire ce point à l’ordre du jour de l’AG suivante.
Sanctions renforcées
-
Défaut d’enregistrement : amende jusqu’à 5 000 € pour le loueur, et jusqu’à 12 500 € par annonce pour la plateforme.
-
Non-conformité DPE ou absence de transmission : retrait du numéro et amende jusqu’à 5 000 €.
-
Défaut de déclaration simple (avant mi-2026) : jusqu’à 450 € d’amende.
Autres obligations clés & sanctions
Durée maximale de location des résidences principales
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Dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement, la location d’une résidence principale comme meublé touristique est limitée à 120 jours/an (sauf délibération municipale contraire fixant la limite à 90 jours/an).
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En pratique, plusieurs communes anticipent le passage à 90 jours à compter de 2025.
Copropriété et information du syndic
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Tout nouveau règlement de copropriété doit explicitement autoriser (ou non) la location en meublé touristique.
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Dans les copropriétés existantes, un bailleur ou locataire réalisant une location de meublé touristique doit informer le syndic. Le syndic, de son côté, devra inscrire ce point à l’ordre du jour de l’AG suivante.
Sanctions renforcées
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Défaut d’enregistrement : amende jusqu’à 5 000 € pour le loueur, et jusqu’à 12 500 € par annonce pour la plateforme.
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Non-conformité DPE ou absence de transmission : retrait du numéro et amende jusqu’à 5 000 €.
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Défaut de déclaration simple (avant mi-2026) : jusqu’à 450 € d’amende.
Pour nos clients : les stratégies concrètes que nous mettons en place
Pour maximiser les chances qu’ont nos clients en matière de conformité et de rentabilité dans un contexte qui se durcit, voici les actions que nous entreprenons et les recommandations que nous faisons en tant qu’experts :
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Anticiper votre dossier DPE : réaliser dès maintenant un audit énergétique si votre bien est mal classé (F ou G) afin d’anticiper les travaux.
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Penser régime réel : pour des revenus dépassant les seuils micro, comparer systématiquement le régime réel au micro-BIC.
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Surveiller les délibérations locales : la durée maximale (90 vs 120 jours), le choix d’appliquer ou non le changement d’usage, les quotas, etc., seront décidés localement.
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Faire apparaître le numéro d’enregistrement dès qu’il est requis — cela devient un élément incontournable des annonces et de la conformité.
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Adapter les communications : mettre en valeur les performances énergétiques, la conformité, le classement, pour rassurer les locataires et valoriser vos biens.
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Veiller aux copropriétés : vérifier les règlements, anticiper ou formaliser les autorisations dans les copropriétés récentes.
Réponse aux questions les plus fréquemment posées sur les meublés de tourisme
Quand l’enregistrement deviendra-t-il obligatoire partout en France ?
À compter de mai 2026, via un portail national unique.
Puis-je louer ma résidence principale plus de 120 jours par an ?
Non, le maximum légal est 120 jours dans les communes appliquant le numéro d’enregistrement. Sauf si la commune adopte la limite à 90 jours.
Quels abattements fiscaux s’appliqueront pour ma location en 2025 ?
Pour les meublés de tourisme classés, abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €. Pour les non classés, abattement de 30 % jusqu’à 15 000 €.
Si mon logement a un DPE G, puis-je encore le louer comme meublé touristique ?
Pour l’instant, il faudra un DPE entre A et E pour les autorisations de changement d’usage. D’ici 2034, le logement devra répondre aux critères A à D (hors résidence principale) sous peine de sanctions.
Le classement en meublé de tourisme reste-t-il intéressant ?
Oui : il permet de conserver un abattement fiscal plus favorable, de rassurer les clients, d’accéder à certains services (ANCV, visibilité) et d’anticiper les évolutions énergétiques requises.