Mise aux normes électriques : quelle responsabilité pour le propriétaire ?
Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative à Rambouillet en Île-de-France, nous accompagnons nos clients dans la gestion locative de leur bien, et cela inclut assurer la meilleure rentabilité possible. Pour cela, nous les tenons informés de leurs obligations, pour leur éviter toute sanction ou tout effet négatif lié, mais aussi pour qu’ils puissent bénéficier des effets positifs de leurs actions.
Le sujet qui nous occupe aujourd’hui est la mise aux normes des installations électriques dans le bien qu’ils mettent en location : le propriétaire bailleur est légalement tenu de fournir un logement sûr et décent. Ce principe, inscrit dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 6), s’applique notamment à l’installation électrique. En cas de danger potentiel (incendie, électrocution) il doit prendre les mesures adéquates.
Est-il pour autant nécessaire de standardiser l’installation aux normes actuelles ?
Mise aux normes électriques : quelle responsabilité pour le propriétaire ?
Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative à Rambouillet en Île-de-France, nous accompagnons nos clients dans la gestion locative de leur bien, et cela inclut assurer la meilleure rentabilité possible. Pour cela, nous les tenons informés de leurs obligations, pour leur éviter toute sanction ou tout effet négatif lié, mais aussi pour qu’ils puissent bénéficier des effets positifs de leurs actions.
Le sujet qui nous occupe aujourd’hui est la mise aux normes des installations électriques dans le bien qu’ils mettent en location : le propriétaire bailleur est légalement tenu de fournir un logement sûr et décent. Ce principe, inscrit dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 6), s’applique notamment à l’installation électrique. En cas de danger potentiel (incendie, électrocution) il doit prendre les mesures adéquates.
Est-il pour autant nécessaire de standardiser l’installation aux normes actuelles ?
Le cadre réglementaire : diagnostics et normes
Le diagnostic est obligatoire
Depuis le 1er janvier 2018, tout logement chauffé doit être accompagné d’un état de l’installation intérieure d’électricité si celle-ci date de plus de 15 ans.
Ce diagnostic, valable 6 ans pour la location, énumère les anomalies selon 6 critères : protection générale, liaison à la terre, disjoncteurs, pièces d’eau, etc.
Nos clients, et les propriétaires d’un investissement locatif en général, ne sont donc pas obligés de corriger les anomalies mineures, mais ils doivent le faire si elles présentent un danger grave.
Les normes techniques
Les mises aux normes se réfèrent à la norme NF C 15‑100, récemment enrichie (21 sous-branches) depuis août 2024, couvrant la sécurité et l’efficacité énergétique
Pour les parties communes en collectif, la norme NF C 16‑600 s’applique pour le diagnostic
Le cadre réglementaire : diagnostics et normes
Le diagnostic est obligatoire
Depuis le 1er janvier 2018, tout logement chauffé doit être accompagné d’un état de l’installation intérieure d’électricité si celle-ci date de plus de 15 ans.
Ce diagnostic, valable 6 ans pour la location, énumère les anomalies selon 6 critères : protection générale, liaison à la terre, disjoncteurs, pièces d’eau, etc.
Nos clients, et les propriétaires d’un investissement locatif en général, ne sont donc pas obligés de corriger les anomalies mineures, mais ils doivent le faire si elles présentent un danger grave.
Les normes techniques
Les mises aux normes se réfèrent à la norme NF C 15‑100, récemment enrichie (21 sous-branches) depuis août 2024, couvrant la sécurité et l’efficacité énergétique
Pour les parties communes en collectif, la norme NF C 16‑600 s’applique pour le diagnostic
Le propriétaire assume la mise aux normes
Bien entendu, c’est au propriétaire d’assumer la remise aux normes de toute l’installation électrique quand celle-ci est défectueuse ou présente des anomalies. La responsabilité du locataire, c’est de permettre l’accès au logement pendant les travaux et de s’occuper de l’entretien courant tel que le changement des ampoules.
La responsabilité du bailleur est de :
Garantir un logement décent, sans risques pour les locataires (art. 6 de la loi de 1989).
- Réaliser tous les travaux nécessaires à l’entretien et la décence du logement, sauf s’ils relèvent des réparations locatives
Une non-conformité grave peut entraîner une obligation judiciaire de travaux, voire suspension ou consignation des loyers
Le propriétaire assume la mise aux normes
Bien entendu, c’est au propriétaire d’assumer la remise aux normes de toute l’installation électrique quand celle-ci est défectueuse ou présente des anomalies. La responsabilité du locataire, c’est de permettre l’accès au logement pendant les travaux et de s’occuper de l’entretien courant tel que le changement des ampoules.
La responsabilité du bailleur est de :
Garantir un logement décent, sans risques pour les locataires (art. 6 de la loi de 1989).
- Réaliser tous les travaux nécessaires à l’entretien et la décence du logement, sauf s’ils relèvent des réparations locatives
Une non-conformité grave peut entraîner une obligation judiciaire de travaux, voire suspension ou consignation des loyers
Un risque peu visible ... plus important qu'on ne le pense
Le parc français est en retard sur les normes électriques
Vous n’êtes pas seul à avoir un bien qui mériterait un coup d’œil plus approfondi : 83 % des logements construits avant 2008 ont au moins une anomalie électrique, et jusqu’à 90 % dans les parties communes
Parmi les anomalies les plus fréquentes :
- Prises de terre défectueuses : 64 % du parc
- Matériel vétuste : 46 % du parc
- Risques de contact direct : 41 % du parc
- Protection contre les surintensités : 34 % du parc
Une menace bien réelle et qui peut vous coûter cher
Chaque année en France, on compte 200 000 incendies domestiques liés à l’électricité, 3 000 électrisations nécessitant un passage aux urgences et 34 décès par électrocution.
Et si cela arrive à votre locataire, ou qu’il se rend compte d’une non-conformité et décide d’agir en justice :
Vous engagez votre responsabilité civile et pénale en cas d’accident ;
Le juge peut ordonner les travaux, suspendre ou consigner le loyer ;
L’assurance peut refuser d’indemniser un sinistre si l’installation n’est pas conforme, notamment en l’absence de diagnostic ou d’attestation de conformité.
Un risque peu visible ... plus important qu'on ne le pense
Le parc français est en retard sur les normes électriques
Vous n’êtes pas seul à avoir un bien qui mériterait un coup d’œil plus approfondi : 83 % des logements construits avant 2008 ont au moins une anomalie électrique, et jusqu’à 90 % dans les parties communes
Parmi les anomalies les plus fréquentes :
- Prises de terre défectueuses : 64 % du parc
- Matériel vétuste : 46 % du parc
- Risques de contact direct : 41 % du parc
- Protection contre les surintensités : 34 % du parc
Une menace bien réelle et qui peut vous coûter cher
Chaque année en France, on compte 200 000 incendies domestiques liés à l’électricité, 3 000 électrisations nécessitant un passage aux urgences et 34 décès par électrocution.
Et si cela arrive à votre locataire, ou qu’il se rend compte d’une non-conformité et décide d’agir en justice :
Vous engagez votre responsabilité civile et pénale en cas d’accident ;
Le juge peut ordonner les travaux, suspendre ou consigner le loyer ;
L’assurance peut refuser d’indemniser un sinistre si l’installation n’est pas conforme, notamment en l’absence de diagnostic ou d’attestation de conformité.
Nos conseils d'experts sur la conformité de votre installation électrique
La mise aux normes électriques n’est pas une formalité : c’est un devoir légal et moral pour le bailleur. Au-delà de la conformité, c’est un choix stratégique, car cela peut affecter nettement la rentabilité de votre bien.
Un logement conforme attire davantage et se loue plus facilement, et des travaux de mise en conformité réduit drastiquement le risque d’incendie et d’électrocution, ce qui renforce le lien de confiance avec le locataire et réduit le turn-over.
Mais c’est aussi un excellent moyen d’augmenter la valeur de votre bien de 4 à 6% en moyenne, de limiter les contentieux ou les arrêtés préfectoraux, et d’anticiper les urgences avant qu’elles ne deviennent coûteuses et chronophages
Nous conseillons systématiquement à nos clients de ne pas lésiner sur le diagnostic obligatoire. Il est largement raisonnable de ne faire des travaux que si un danger est identifié et non pas à chaque fois que la norme évolue, mais un suivi régulier est indispensable pour éviter les mauvaises surprises (comme par exemple le fait d’engager votre responsabilité civile et pénale en raison d’un accident).