Loi habitat dégradé : ce que changent les décrets d'application
En avril 2024, la loi n° 2024‑322 dite « loi Habitat Dégradé« a été votée pour accélérer la rénovation de l’habitat indigne, simplifier les démarches, et sanctionner les propriétaires ou syndics défaillants. Cette loi très ambitieuse comprend 59 articles, dont l’application dépend étroitement de décrets réglementaires précisant les conditions, délais, et modalités concrètes de chaque mesure.
Depuis sa promulgation, plusieurs décrets ont déjà été publiés dont 3 cet été, et 14 décrets au total sont attendus pour finaliser l’ensemble du dispositif, dont les derniers devraient être publiés fin 2025.
En tant que gestionnaire de biens, il est de notre devoir de faire une veille active et d’informer nos clients concernés par la mise en application de cette loi, puis de les accompagner dans leur démarche. Voici donc le point complet, décret par décret, et n’hésitez pas à étudier votre situation personnelle avec un de nos experts de la gestion locative.
Loi habitat dégradé : ce que changent les décrets d'application
En avril 2024, la loi n° 2024‑322 dite « loi Habitat Dégradé« a été votée pour accélérer la rénovation de l’habitat indigne, simplifier les démarches, et sanctionner les propriétaires ou syndics défaillants. Cette loi très ambitieuse comprend 59 articles, dont l’application dépend étroitement de décrets réglementaires précisant les conditions, délais, et modalités concrètes de chaque mesure.
Depuis sa promulgation, plusieurs décrets ont déjà été publiés, et 14 décrets au total sont attendus pour finaliser l’ensemble du dispositif, dont 9 prévus d’ici fin été 2025.
En tant que gestionnaire de biens, il est de notre devoir d’informer nos clients concernés par la mise en application de cette loi, et de les accompagner dans leur démarche. Voici donc le point complet, décret par décret, et n’hésitez pas à étudier votre situation personnelle avec un de nos experts de la gestion locative.
Décret n° 2024‑970 du 30 octobre 2024 : Les sanctions sont décentralisées
Le décret met en application la partie de la loi « Habitat dégradé » qui transfet le pouvoir de sanction du préfet vers les maires et présidents d’EPCI dans le cadre du permis de louer (déclaration ou autorisation préalable).
Sa mesure phare, c’est de permettre aux collectivités de prononcer elles-mêmes les amendes administratives et d’en percevoir le produit (jusqu’à 5 000 € par logement).
La conséquences pour nos clients et tous les propriétaires d’un bien en location concerné par cette loi sont que les contrôles se feront au niveau local, et les sanctions seront potentiellement plus rapides et mieux appliquées. Ils faudra donc être bien plus vigilants et agir avant l’arrivée des sanctions.
Décret n° 2024‑970 du 30 octobre 2024 : Les sanctions sont décentralisées
Le décret met en application la partie de la loi « Habitat dégradé » qui transfet le pouvoir de sanction du préfet vers les maires et présidents d’EPCI dans le cadre du permis de louer (déclaration ou autorisation préalable).
Sa mesure phare, c’est de permettre aux collectivités de prononcer elles-mêmes les amendes administratives et d’en percevoir le produit (jusqu’à 5 000 € par logement).
La conséquences pour nos clients et tous les propriétaires d’un bien en location concerné par cette loi sont que les contrôles se feront au niveau local, et les sanctions seront potentiellement plus rapides et mieux appliquées. Ils faudra donc être bien plus vigilants et agir avant l’arrivée des sanctions.
Décret n° 2025‑228 du 10 mars 2025 : La prise de possession anticipée
Ce décret encadre les modalités de la partie de la loi « Habitat dégradé » qui concerne la prise de possession anticipée d’un bien dans le cadre d’une opération de requalification ou d’expropriation.
Il précise trois étapes obligatoires :
- L’affichage
- Un état des lieux contradictoire
- Un délai de notification
La prise de possession anticipée est prévue pour être utilisé dans les zones où les copropriétés sont en extrême dégradation et nécessitent une action rapide avant décision judiciaire.
Décret n° 2025‑228 du 10 mars 2025 : La prise de possession anticipée
Ce décret encadre les modalités de la partie de la loi « Habitat dégradé » qui concerne la prise de possession anticipée d’un bien dans le cadre d’une opération de requalification ou d’expropriation.
Il précise trois étapes obligatoires :
- L’affichage
- Un état des lieux contradictoire
- Un délai de notification
La prise de possession anticipée est prévue pour être utilisé dans les zones où les copropriétés sont en extrême dégradation et nécessitent une action rapide avant décision judiciaire.
Décret n° 2025‑321 du 7 avril 2025 : La revente encadrée
Ce décret encadre en particulier l’expérimentation de la revente à prix limité par un opérateur ayant racheté un immeuble dégradé.
Elle a lieu sur une durée de 5 ans, et est basée sur une formule prenant en compte le loyer social de référence, les travaux réalisés et une marge plafonnée.
Le but de cette expérimentation, est d’éviter la spéculation sur les biens récupérés via des fonds publics, pour stabiliser le marché.
Ce décret favorise ainsi l’investissement locatif à plus moyen voire long terme plutôt que l’achat-revente spéculatif, ce qui est avantageux pour nos clients.
Décret n° 2025‑321 du 7 avril 2025 : La revente encadrée
Ce décret encadre en particulier l’expérimentation de la revente à prix limité par un opérateur ayant racheté un immeuble dégradé.
Elle a lieu sur une durée de 5 ans, et est basée sur une formule prenant en compte le loyer social de référence, les travaux réalisés et une marge plafonnée.
Le but de cette expérimentation, est d’éviter la spéculation sur les biens récupérés via des fonds publics, pour stabiliser le marché.
Ce décret favorise ainsi l’investissement locatif à plus moyen voire long terme plutôt que l’achat-revente spéculatif, ce qui est avantageux pour nos clients.
Décrets des 12 et 14 mai 2025 : Une nouvelle procédure d’expropriation
Ce décret généralise et encadre une nouvelle procédure d’expropriation pour immeubles indignes, qui complète et modernise les mécanismes déjà prévus par la loi Vivien de 1970.
Ce qui change :
- Simplification des délais,
- Intégration des cas d’insalubrité remédiable,
- Intégration des locaux commerciaux vacants dans les zones d’habitat dégradé.
Décrets des 12 et 14 mai 2025 : Une nouvelle procédure d’expropriation
Ce décret généralise et encadre une nouvelle procédure d’expropriation pour immeubles indignes, qui complète et modernise les mécanismes déjà prévus par la loi Vivien de 1970.
Ce qui change :
- Simplification des délais,
- Intégration des cas d’insalubrité remédiable,
- Intégration des locaux commerciaux vacants dans les zones d’habitat dégradé.
Décret n° 2025‑499 du 6 juin 2025 : Les emprunts collectifs en copropriété
Nombre de nos clients ou de propriétaires d’un bien en copropriété sont bloqués par les finances des autres copropriétaires, et ce malgré un besoin vital de travaux à l’échelle de l’immeuble voire de la résidence.
Ce décret est donc crucial, car il encadre la communication des données financières par le syndic à l’établissement prêteur pour la mise en place d’un prêt collectif global.
Cela permet à une copropriété, même en difficulté, de contracter un prêt collectif en intégrant la charge dans les appels de fonds, sans recours individuel de chaque copropriétaire.
Sur le terrain, pour nos clients comme pour tous les autres propriétaires de biens, cela :
- Clarifie les responsabilités du syndic de copropriété
- Facilite la structuration financière de projets de rénovation lourds.
Décret n° 2025‑499 du 6 juin 2025 : Les emprunts collectifs en copropriété
Nombre de nos clients ou de propriétaires d’un bien en copropriété sont bloqués par les finances des autres copropriétaires, et ce malgré un besoin vital de travaux à l’échelle de l’immeuble voire de la résidence.
Ce décret est donc crucial, car il encadre la communication des données financières par le syndic à l’établissement prêteur pour la mise en place d’un prêt collectif global.
Cela permet à une copropriété, même en difficulté, de contracter un prêt collectif en intégrant la charge dans les appels de fonds, sans recours individuel de chaque copropriétaire.
Sur le terrain, pour nos clients comme pour tous les autres propriétaires de biens, cela :
- Clarifie les responsabilités du syndic de copropriété
- Facilite la structuration financière de projets de rénovation lourds.
Décret n° 2025‑618 du 7 juillet 2025 : expérimentation du bail à réhabilitation (habitat indigne)
Ce décret lance, pour des territoires ciblés par arrêté préfectoral, une expérimentation de bail à réhabilitation pour traiter l’habitat indigne. C’est-à-dire qu’un opérateur (par exemple un bailleur social) prend en charge la réhabilitation et la mise en location pendant une durée fixée, en contrepartie de droits réels temporaires.
Il précise les modalités pratiques : périmètre de l’expérimentation, conditions d’éligibilité (propriétaires soumis à une obligation de travaux de sécurité/salubrité), contenu du bail, suivi et évaluation.
Pour nos clients propriétaires dans ces zones, cela peut permettre de rénover sans avance de fonds tout en sécurisant l’occupation du bien.
Pour le moment, aucun arrêté préfectoral n’est publié en Ile-de-France et en Eure-et-Loir où sont la plupart de nos clients. Nous mettrons à jour cet article si cela venait à arriver, mais n’hésitez pas à consulter le site internet de votre préfecture pour vérifier si cela vous intéresse.
Décret n° 2025‑618 du 7 juillet 2025 : expérimentation du bail à réhabilitation (habitat indigne)
Ce décret lance, pour des territoires ciblés par arrêté préfectoral, une expérimentation de bail à réhabilitation pour traiter l’habitat indigne. C’est-à-dire qu’un opérateur (par exemple un bailleur social) prend en charge la réhabilitation et la mise en location pendant une durée fixée, en contrepartie de droits réels temporaires.
Il précise les modalités pratiques : périmètre de l’expérimentation, conditions d’éligibilité (propriétaires soumis à une obligation de travaux de sécurité/salubrité), contenu du bail, suivi et évaluation.
Pour nos clients propriétaires dans ces zones, cela peut permettre de rénover sans avance de fonds tout en sécurisant l’occupation du bien.
Pour le moment, aucun arrêté préfectoral n’est publié en Ile-de-France et en Eure-et-Loir où sont la plupart de nos clients. Nous mettrons à jour cet article si cela venait à arriver, mais n’hésitez pas à consulter le site internet de votre préfecture pour vérifier si cela vous intéresse.
Décret n° 2025‑711 du 25 juillet 2025 : prêt collectif des syndicats + modalités du Fonds de garantie pour la rénovation (FGR)
Ce texte complète celui du 6 juin 2025 : il cadre la durée du prêt collectif accordé au syndicat des copropriétaires, fixe les conditions d’intervention du Fond de Garantie pour la Rénovation ou FGR.
C’est une garantie publique, offerte par l’état et destinée à sécuriser les établissements prêteurs pour encourager les prêts dont les fonds sont destinés à la rénovation des habitats dégradés.
Le décret précise également les conditions préalables de constatation d’un sinistre de crédit en copropriété. Concrètement, il ouvre la voie opérationnelle aux banques : les premières offres peuvent être déployées depuis fin juillet 2025. Pour les copropriétés en travaux (PPT/PPPT lourds, mises en sécurité), cela débloque le financement quand l’adhésion individuelle est difficile.
Décret n° 2025‑711 du 25 juillet 2025 : prêt collectif des syndicats + modalités du Fonds de garantie pour la rénovation (FGR)
Ce texte complète celui du 6 juin 2025 : il cadre la durée du prêt collectif accordé au syndicat des copropriétaires, fixe les conditions d’intervention du Fond de Garantie pour la Rénovation ou FGR.
C’est une garantie publique, offerte par l’état et destinée à sécuriser les établissements prêteurs pour encourager les prêts dont les fonds sont destinés à la rénovation des habitats dégradés.
Le décret précise également les conditions préalables de constatation d’un sinistre de crédit en copropriété. Concrètement, il ouvre la voie opérationnelle aux banques : les premières offres peuvent être déployées depuis fin juillet 2025. Pour les copropriétés en travaux (PPT/PPPT lourds, mises en sécurité), cela débloque le financement quand l’adhésion individuelle est difficile.
Décret n° 2025‑814 du 12 août 2025 : diagnostic structurel obligatoire des bâtiments d’habitation collectifs
Une nouvelle définition du contenu du diagnostic, des compétences requises pour diagnostiqueurs, de la méthodologie et surtout de la délimitation des secteurs où il devient obligatoire : les conseils municipaux arrêtent les périmètres, intégrés dans les documents d’urbanisme (PLU/PLUi, cartes communales).
L’objectif : détecter précocement les fragilités (stabilité, pathologies) et prioriser les mesures conservatoires et travaux.
Pour les propriétaires en copropriété situés dans ces secteurs, anticiper ce diagnostic permettra d’éviter blocages et surcoûts (sécurisation des chantiers, calendrier de travaux).
Décret n° 2025‑814 du 12 août 2025 : diagnostic structurel obligatoire des bâtiments d’habitation collectifs
Une nouvelle définition du contenu du diagnostic, des compétences requises pour diagnostiqueurs, de la méthodologie et surtout de la délimitation des secteurs où il devient obligatoire : les conseils municipaux arrêtent les périmètres, intégrés dans les documents d’urbanisme (PLU/PLUi, cartes communales).
L’objectif : détecter précocement les fragilités (stabilité, pathologies) et prioriser les mesures conservatoires et travaux.
Pour les propriétaires en copropriété situés dans ces secteurs, anticiper ce diagnostic permettra d’éviter blocages et surcoûts (sécurisation des chantiers, calendrier de travaux).
Les décrets d'application restants, attendus pour fin 2025
Plusieurs textes d’application sont encore attendus pour finaliser le déploiement complet de la loi « Habitat dégradé » :
Les compétences exigées des diagnostiqueurs n’ont pas encore été précisées. Le contenu du diagnostic structurel est connu, mais les qualifications et formations requises restent à définir par décret. Ces textes garantiront la fiabilité des diagnostics réalisés dans les copropriétés.
Des arrêtés techniques complémentaires doivent encore être publiés. Ils concerneront notamment :
le format standardisé des rapports de diagnostic structurel,
les périmètres locaux définis par les communes où le diagnostic sera obligatoire,
les modalités d’affichage ou de notification de certaines décisions comme les arrêtés d’expropriation.
Des ajustements sur le registre national des copropriétés (RNIC) sont également prévus. Bien que le décret principal ait été publié, il manque encore des précisions sur les formats de déclaration, les échéances à respecter et les éventuelles sanctions en cas de manquement.
Selon les dernières informations du Conseil national de l’habitat, la publication de ces textes est attendue d’ici fin 2025, pour permettre une application complète de la loi à partir de 2026.
Comment nous vous accompagnons dans l'application de cette loi
Tenir un tableau de veille réglementaire : nous nous tenons informés quotidiennement pour intégrer rapidement les décrets publiés à cet article et surtout à nos prestations de gestion locative.
Informer nos clients de toutes les nouvelles obligations (diagnostics, prêts collectifs, sanctions, etc.).
Créer des modèles types pour tous les documents nécessaires à notre activité (diagnostics, autorisations, baux) qui intègrent une adaptation aux futurs textes.
Surveiller les préfectures des zones où nous intervenons pour anticiper les zones d’intervention, identifier les immeubles à risque et vérifier si un de nos clients est impacté.
Accompagner nos clients en copropriété dans les démarches d’emprunt global, de mise en conformité ou de requalification.