La loi « Habitat dégradé » : kézako ?

Les décrets d’application sont en cours de publication pour la loi « Habitat dégradé », loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024. Premier décret en novembre 2024, quelques-uns depuis lors et 14 décrets prévus dans le courant de l’été : chez DS Gestion dans les Yvelines nos experts suivent cela de près.

Si nos clients rambolitains sont peu concernés, cela risque d’impacter de nombreux propriétaires en Île-de-France donc nous souhaitons vous tenir informés.

Revenez la semaine prochaine pour une plongée dans les décrets qui ont déjà été promulgués, et nous vous tiendrons au courant des 14 autres que nous attendons cet été !

La loi « Habitat dégradé » : kézako ?

Si nos clients rambolitains sont peu concernés, cela risque d’impacter de nombreux propriétaires en Île-de-France donc nous souhaitons vous tenir informés.

Revenez la semaine prochaine pour une plongée dans les décrets qui ont déjà été promulgués, et nous vous tiendrons au courant des 14 autres que nous attendons cet été !

Une loi pour accélérer et simplifier la rénovation

La loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024, publiée au Journal officiel le 10 avril 2024, vise à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et les grandes opérations d’aménagement. Elle introduit un cadre législatif renforcé pour prévenir la dégradation, accélérer la remise en état et sanctionner les situations d’habitat indigne.

Prévenir la dégradation

Diagnostic structurel obligatoire (article 27, modifiant L. 126‑6‑1 CCH) : à la demande du maire, un diagnostic ou un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit être produit par le syndic ou le propriétaire, dans un délai d’un mois. À défaut, la commune peut le faire réaliser d’office, aux frais du propriétaire.
Régime expérimental de bail à réhabilitation (article 12) : pendant cinq ans, l’État peut autoriser les baux à réhabilitation avec un organisme qualifié, pour sécuriser financièrement les opérations

Accélérer la rénovation

Prêts globaux collectifs (article 26‑4 CCH, loi de 1965 modifiée) : facilitation du financement pour les travaux essentiels comme stability, étanchéité, sécurité, conformité aux normes arc-copro.fr+1quotidiag.fr+1.
Insaisissabilité des comptes de copropriétés en redressement : protège les fonds pour travaux urgents.
Concession pour traitement des copropriétés dégradées : possibilité pour les collectivités de gérer le redressement.

Renforcer les sanctions

Permis de louer durci : obligation de bail, quittances, sanctions si évasion du contrôle
Lutte contre les marchands de sommeil : sanctions pénales renforcées et possibilité de confiscation gratuite des biens
Expropriations facilitées des locaux insalubres, sur le modèle de la loi Vivien (10 juillet 1970), désormais étendues aussi aux locaux commerciaux

Une loi pour accélérer et simplifier la rénovation

Prévenir la dégradation

Diagnostic structurel obligatoire (article 27, modifiant L. 126‑6‑1 CCH) : à la demande du maire, un diagnostic ou un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit être produit par le syndic ou le propriétaire, dans un délai d’un mois. À défaut, la commune peut le faire réaliser d’office, aux frais du propriétaire.
Régime expérimental de bail à réhabilitation (article 12) : pendant cinq ans, l’État peut autoriser les baux à réhabilitation avec un organisme qualifié, pour sécuriser financièrement les opérations

Accélérer la rénovation

Prêts globaux collectifs (article 26‑4 CCH, loi de 1965 modifiée) : facilitation du financement pour les travaux essentiels comme stability, étanchéité, sécurité, conformité aux normes arc-copro.fr+1quotidiag.fr+1.
Insaisissabilité des comptes de copropriétés en redressement : protège les fonds pour travaux urgents.
Concession pour traitement des copropriétés dégradées : possibilité pour les collectivités de gérer le redressement.

Renforcer les sanctions

Permis de louer durci : obligation de bail, quittances, sanctions si évasion du contrôle
Lutte contre les marchands de sommeil : sanctions pénales renforcées et possibilité de confiscation gratuite des biens
Expropriations facilitées des locaux insalubres, sur le modèle de la loi Vivien (10 juillet 1970), désormais étendues aussi aux locaux commerciaux

Les 3 catégories sur lesquelles l'administration peut intervenir

L’habitat dégradé peut relever de trois types de procédures distinctes, selon la gravité et la nature des désordres. Voici les principales :

Le péril

Concerne les bâtiments dont la structure représente un danger immédiat ou potentiel pour les occupants ou les passants (ex. : risque d’effondrement).
Le maire (ou le président d’EPCI) peut prendre un arrêté de péril ordinaire ou imminent, obligeant le propriétaire à réaliser les travaux.

Fondement juridique : article L. 511‑2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), alinéas 1°, 2° et 3°.

L’insalubrité

Porte sur des logements présentant un danger grave pour la santé (ex. : humidité excessive, pollution au plomb, absence de ventilation, infestation).
C’est le préfet (ou dans certains cas l’EPCI) qui intervient, sur avis d’un médecin de l’ARS.
Elle peut être remédiable (travaux possibles) ou irréversible (évacuation, interdiction définitive).

Fondement juridique : article L. 511‑2 du CCH (4°), et articles L. 1331‑22 et L. 1331‑23 du Code de la santé publique.

L’hygiène / l’habitabilité

Concerne des infractions au règlement sanitaire départemental : absence d’eau potable, WC à l’extérieur, ventilation insuffisante, etc.
Ces situations relèvent du pouvoir de police du maire, qui peut exiger une mise aux normes sous peine de sanctions.

Fondement juridique : Règlement sanitaire départemental (RSD) et article L. 1421‑4 du Code de la santé publique.

Les 3 catégories sur lesquelles l'administration peut intervenir

L’habitat dégradé peut relever de trois types de procédures distinctes, selon la gravité et la nature des désordres. Voici les principales :

Le péril

Concerne les bâtiments dont la structure représente un danger immédiat ou potentiel pour les occupants ou les passants (ex. : risque d’effondrement).
Le maire (ou le président d’EPCI) peut prendre un arrêté de péril ordinaire ou imminent, obligeant le propriétaire à réaliser les travaux.

Fondement juridique : article L. 511‑2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), alinéas 1°, 2° et 3°.

L’insalubrité

Porte sur des logements présentant un danger grave pour la santé (ex. : humidité excessive, pollution au plomb, absence de ventilation, infestation).
C’est le préfet (ou dans certains cas l’EPCI) qui intervient, sur avis d’un médecin de l’ARS.
Elle peut être remédiable (travaux possibles) ou irréversible (évacuation, interdiction définitive).

Fondement juridique : article L. 511‑2 du CCH (4°), et articles L. 1331‑22 et L. 1331‑23 du Code de la santé publique.

L’hygiène / l’habitabilité

Concerne des infractions au règlement sanitaire départemental : absence d’eau potable, WC à l’extérieur, ventilation insuffisante, etc.
Ces situations relèvent du pouvoir de police du maire, qui peut exiger une mise aux normes sous peine de sanctions.

Fondement juridique : Règlement sanitaire départemental (RSD) et article L. 1421‑4 du Code de la santé publique.

Pourquoi cette loi change la donne pour les propriétaires ?

La loi sur l’habitat dégradé est à double tranchant :

Visibilité forcée : diagnostic structurel obligatoire = fin du déni de l’état du bâti.
Bouclier juridique : retrait de permise de louer, confiscation, expropriations : les sanctions deviennent crédibles.
Encadrement communal : pouvoir accru au maire pour agir efficacement (diagnostic, exécution de travaux, arrêtés).

Ce sont des éléments qu’il est facile de percevoir comme négatifs, mais en réalité c’est une excellente nouvelle pour la pérennité de votre investissement !

Nous en saurons plus quand nous aurons les décrets d’application en mains, mais voici des éléments concrets qui devraient permettre aux propriétaires qui étaient bloqués jusqu’à présent avec un bien très vieillissant sans solutions :

Des solutions pour forcer les syndics de copropriété à faire les travaux
Accès aux financements pluriannuels + bail à réhabilitation = des outils pratiques pour anticiper et planifier les travaux.

Pourquoi cette loi change la donne pour les propriétaires ?

La loi sur l’habitat dégradé est à double tranchant :

Visibilité forcée : diagnostic structurel obligatoire = fin du déni de l’état du bâti.
Bouclier juridique : retrait de permise de louer, confiscation, expropriations : les sanctions deviennent crédibles.
Encadrement communal : pouvoir accru au maire pour agir efficacement (diagnostic, exécution de travaux, arrêtés).

Ce sont des éléments qu’il est facile de percevoir comme négatifs, mais en réalité c’est une excellente nouvelle pour la pérennité de votre investissement !

Des solutions pour forcer les syndics de copropriété à faire les travaux
Accès aux financements pluriannuels + bail à réhabilitation = des outils pratiques pour anticiper et planifier les travaux.

Comment nos experts vous accompagnent

Chez DS Gestion, il nous tient à coeur de proposer un service 100% sur-mesure, pour que tout ce que nous faisons pour nos clients soit dans leur intérêt non-seulement immédiat mais également à moyen et long terme. Nous ne cherchons pas qu’à maximiser les profits mais également à pérenniser leur investissement.
Dans le cas de la loi « Habitat dégradé », nous nous tenons informés en détails des décrets dès leur publication et nous intégrons toutes les composantes nécessaires à notre gestion :

Intégrer le diagnostic structurel dans l’offre de gestion dans les zones dites sensibles
Vous informer sur vos obligations et vos éventuelles sanctions
Vous accompagner dans l’élaboration de votre feuille de route de travaux et de votre plan de financement
Surveiller les arrêtés municipaux

Pour sécuriser notre pratique et nos autres clients, nous ne travaillons pas avec les propriétaires de biens qui sont dans l’illégalité et souhaitent le rester, car ce serait prendre le risque de mettre nos autres clients dans l’embarras.

Mais si vous avez besoin d’être accompagné dans la transformation de votre bien ou pour une gestion plus classique, nous nous tenons à votre disposition pour échanger !