Propriétaire ou locataire : qui paie quoi ?
Le guide des responsabilités en location
Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative à Rambouillet dans les Yvelines, nous assurons un suivi minutieux de tous les menus (et moins menus) travaux à effectuer dans les biens de nos clients.
En France, la répartition des responsabilités entre locataire et propriétaire est clairement encadrée par la loi. Pourtant, dans la pratique, les questions affluent : qui répare quoi ? Qui paie quelles charges ? Qui gère les travaux ou l’entretien ?
Cet article est votre point de départ pour comprendre tout cela simplement, avec des références juridiques solides, et une approche qui optimisera votre rentabilité à court, moyen et long terme.
Propriétaire ou locataire : qui paie quoi ?
Le guide des responsabilités en location
Chez DS Gestion, entreprise de gestion locative à Rambouillet dans les Yvelines, nous assurons un suivi minutieux de tous les menus (et moins menus) travaux à effectuer dans les biens de nos clients.
En France, la répartition des responsabilités entre locataire et propriétaire est clairement encadrée par la loi. Pourtant, dans la pratique, les questions affluent : qui répare quoi ? Qui paie quelles charges ? Qui gère les travaux ou l’entretien ?
Cet article est votre point de départ pour comprendre tout cela simplement, avec des références juridiques solides, et une approche qui optimisera votre rentabilité à court, moyen et long terme.
A la charge du locataire : l'entretien courant
En règle générale, le locataire est responsable des frais inhérents à la location et à la vie dans le bien, qu’il soit d’habitation ou commercial : tout ce qui concerne l’usure normale et les éléments à remplacer ou à entretenir.
Les petites réparations
Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire doit entretenir le logement au quotidien :
Remplacement des éléments d’usage courant : changer un joint de robinet, une ampoule grillée ou une poignée cassée fait partie des devoirs du locataire.
Nettoyage et entretien régulier : cela inclut sols, murs, plafonds, vitres, volets, grilles d’aération, etc.
Maintenance des équipements : les équipements fournis (chauffe-eau, chaudière, VMC…) doivent être entretenus selon les consignes d’usage.
A la charge du locataire : l'entretien courant
En règle générale, le locataire est responsable des frais inhérents à la location et à la vie dans le bien, qu’il soit d’habitation ou commercial : tout ce qui concerne l’usure normale et les éléments à remplacer ou à entretenir.
Les petites réparations
Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire doit entretenir le logement au quotidien :
Remplacement des éléments d’usage courant : changer un joint de robinet, une ampoule grillée ou une poignée cassée fait partie des devoirs du locataire.
Nettoyage et entretien régulier : cela inclut sols, murs, plafonds, vitres, volets, grilles d’aération, etc.
Maintenance des équipements : les équipements fournis (chauffe-eau, chaudière, VMC…) doivent être entretenus selon les consignes d’usage.
Les charges dites « récupérables »
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste précisément ces charges. Elles correspond aux charge que le propriétaire avance dans le courant de l’année et pour lesquelles il prévoit généralement une provision sur charges mensuelle selon le montant annuel qu’il prévoit de dépenser pour faciliter leur récupération :
Entretien courant des parties communes : ménage, entretien du jardin collectif, éclairage, etc.
Consommations individuelles ou collectives : eau froide et chaude, chauffage collectif, selon les relevés.
Collecte des déchets : ordures ménagères, tri sélectif.
Fonctionnement des équipements communs : ascenseur, interphone, portail automatique.
Les charges dites « récupérables »
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste précisément ces charges. Elles correspond aux charge que le propriétaire avance dans le courant de l’année et pour lesquelles il prévoit généralement une provision sur charges mensuelle selon le montant annuel qu’il prévoit de dépenser pour faciliter leur récupération :
Entretien courant des parties communes : ménage, entretien du jardin collectif, éclairage, etc.
Consommations individuelles ou collectives : eau froide et chaude, chauffage collectif, selon les relevés.
Collecte des déchets : ordures ménagères, tri sélectif.
Fonctionnement des équipements communs : ascenseur, interphone, portail automatique.
Assurance habitation et fiscalité
Le locataire doit fournir une attestation d’assurance chaque année au bailleur. Elle couvre les risques locatifs :
Incendie, explosion, dégâts des eaux : y compris les dommages causés à l’immeuble ou aux voisins.
En l’absence d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire… et la refacturer.
Le locataire doit aussi s’acquitter de la taxe d’habitation si ses revenus le qualifient : le locataire doit la régler s’il occupe le logement au 1er janvier, bien qu’elle soit progressivement supprimée pour les résidences principales.
Assurance habitation et fiscalité
Le locataire doit fournir une attestation d’assurance chaque année au bailleur. Elle couvre les risques locatifs :
Incendie, explosion, dégâts des eaux : y compris les dommages causés à l’immeuble ou aux voisins.
En l’absence d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire… et la refacturer.
Le locataire doit aussi s’acquitter de la taxe d’habitation si ses revenus le qualifient : le locataire doit la régler s’il occupe le logement au 1er janvier, bien qu’elle soit progressivement supprimée pour les résidences principales.
Pour le propriétaire : les gros travaux et défauts structurels
Le propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, ou même d’un box ou d’un parking, est responsable de tout ce qui concerne la salubrité et le maintien de la durabilité de son bien. Chez DS Gestion, nous encourageons nos clients à constituer un fond de roulement pour assurer la pérennité de leur bien et donc de leur investissement, et nous les accompagnons même s’ils souhaitent refaire le bien petit à petit.
Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, conforme à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il prend en charge :
Travaux structurels : remplacement de toiture, réparation des murs, sols ou fondations endommagés.
Remise en état des équipements vétustes : chaudière en fin de vie, ballon d’eau chaude à changer.
Mise aux normes obligatoires : sécurité électrique, conformité des installations gaz ou présence de détecteurs de fumée. Depuis peu, cela concerne également le DPE, qui doit être au-dessus de la lettre G pour que le bien soit considéré comme décent.
La taxe foncière est également toujours à la charge du propriétaire, sauf disposition contraire autorisée dans le cadre d’un bail commercial.
Pour le propriétaire : les gros travaux et défauts structurels
Le propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, ou même d’un box ou d’un parking, est responsable de tout ce qui concerne la salubrité et le maintien de la durabilité de son bien. Chez DS Gestion, nous encourageons nos clients à constituer un fond de roulement pour assurer la pérennité de leur bien et donc de leur investissement, et nous les accompagnons même s’ils souhaitent refaire le bien petit à petit.
Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, conforme à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il prend en charge :
Travaux structurels : remplacement de toiture, réparation des murs, sols ou fondations endommagés.
Remise en état des équipements vétustes : chaudière en fin de vie, ballon d’eau chaude à changer.
Mise aux normes obligatoires : sécurité électrique, conformité des installations gaz ou présence de détecteurs de fumée. Depuis peu, cela concerne également le DPE, qui doit être au-dessus de la lettre G pour que le bien soit considéré comme décent.
La taxe foncière est également toujours à la charge du propriétaire, sauf disposition contraire autorisée dans le cadre d’un bail commercial.
Travaux d'aménagement : sur autorisation du propriétaire
Exclusivement sur autorisation du propriétaire, les travaux d’aménagement se basent souvent sur un accord entre le propriétaire et le locataire.
Si par exemple les travaux d’aménagement embellissent le bien ou augmentent sa valeur à la vente ou à la location, il est courant que le propriétaire échange ce service contre une baisse de loyer.
Les travaux lourds ou définitifs notamment, comme abattre une cloison, changer une baignoire, transformer une pièce nécessite tout de même une autorisation écrite du bailleur.
Nous recommandons à nos clients de faire plutôt intervenir un artisan pour les travaux qui touchent à la structure et de mettre les détails par écrit pour tout accord de ce style avec leurs locataires pour éviter tout conflit.
Pour les aménagements réversibles : repeindre un mur, poser une tringle, installer une étagère sont possibles sans accord, sous réserve de remettre en état en fin de bail.
Travaux d'aménagement : sur autorisation du propriétaire
Exclusivement sur autorisation du propriétaire, les travaux d’aménagement se basent souvent sur un accord entre le propriétaire et le locataire.
Si par exemple les travaux d’aménagement embellissent le bien ou augmentent sa valeur à la vente ou à la location, il est courant que le propriétaire échange ce service contre une baisse de loyer.
Les travaux lourds ou définitifs notamment, comme abattre une cloison, changer une baignoire, transformer une pièce nécessite tout de même une autorisation écrite du bailleur.
Nous recommandons à nos clients de faire plutôt intervenir un artisan pour les travaux qui touchent à la structure et de mettre les détails par écrit pour tout accord de ce style avec leurs locataires pour éviter tout conflit.
Pour les aménagements réversibles : repeindre un mur, poser une tringle, installer une étagère sont possibles sans accord, sous réserve de remettre en état en fin de bail.
En cas de litige : notre avis d'expert
En cas de litige, nous recommandons toujours de tenter de résoudre le conflit à l’amiable. D’ailleurs, notamment parce que notre processus de sélection des locataires est strict et précis et que nous avons confiance dans la capacité des locataires choisis à régler les choses avec diplomatie, c’est toujours ce que nous faisons avant toute autre chose.
Bien entendu, nous parlons ici de litige sur les responsabilités : en cas de loyer impayé par exemple, nous faisons immédiatement intervenir notre Garantie Loyers Impayés qui rembourse nos clients dès le premier centime d’impayé.
Voici les étapes que nous suivons et recommandons à nos clients :
Dialogue et preuve : échangez avec l’autre partie, en vous appuyant sur le contrat de bail et les textes de loi.
Commission départementale de conciliation : gratuite, elle peut régler les litiges sur les charges, les réparations ou le dépôt de garantie.
Saisine du tribunal judiciaire : en dernier recours, avec ou sans avocat selon le montant du litige.
Vous aimeriez déjà savoir tout ça ? Nous aidons nos clients à naviguer dans ce métier et à maximiser leurs profits dans l’investissement locatif